Nouveau taux d'usure en juin 2023 !

Un nouveau taux d’usure entrera en vigueur ce 1er juin 2023. Il sera le résultat de la 5e révision mensuelle consécutive.

La banque de France a fixé le taux d’usure pour le mois prochain à 4,68% pour les prêts immobiliers d’une durée de 20 ans et plus…

Quel sera l’impact sur les prêts immobiliers, les investissements et l’accès au logement ? Est-ce que la révision mensuelle du taux d’usure sera suffisante pour débloquer le marché ? Va-t-elle être reconduite jusqu’à fin 2023 ?

Nous allons tout voir dans cet article…

C’est quoi le taux d’usure ?

Le taux d’usure est le taux global maximal auquel un établissement bancaire est autorisé à octroyer un prêt. Il est déterminé par la Banque de France pour protéger les emprunteurs contre des coûts de crédit exorbitants et des frais cachés.

Comment se calcule le taux d’usure ?

Un régulateur financier (régulateur français : la Banque de France.) se charge de déterminer le taux d’usure, avec une formule de calcul bien définie. La Banque de France révise le taux d’usure chaque trimestre pour une application effective au trimestre suivant.

Le mode de calcul est simple !

Étant donné que le taux d’usure n’est en réalité qu’un TAEG maximal, sa méthode de calcul prendra en compte des TAEG.

Formule de calcul :

Le taux d’usure sera égal à la moyenne des TAEG observés sur les 3 derniers mois, majorée d’un tiers.

Pour effectuer ce calcul, la Banque de France prendra en compte uniquement les prêts décaissés au cours du trimestre précédent. Donc, il s’agit en réalité de taux nominaux qui datent de quelques mois déjà.

Tout savoir sur le taux d’usure !

Quel sera le nouveau taux d’usure en juin 2023 ?

Ce nouveau calcul vient s’inscrire dans la continuité de la mesure prise par les autorités financières pour calculer le taux d’usure mensuellement. Cette fréquence de calcul a été adoptée à titre provisoire du 1er février au 1er juillet 2023.

Voici donc le tableau récapitulatif des taux d’usure qui entreront en vigueur dès le 1er juin 2023 :

Durées des prêts immobiliers	Taux d’usure au 1er juin 2023
Prêt immobilier à taux fixe d’une durée inférieur à 10 ans	3,99%
Prêt immobilier à taux fixe d’une durée entre 10 ans et inférieur à 20 ans	4,45%
Prêt immobilier à taux fixe d’une durée égale à 20 ans ou plus	4,68%
Prêt relais*	4,67%

Source: Avis du 26 mai 2023 relatif à l’application des articles L. 314-6 du code de la consommation et L. 313-5 du code monétaire (Legifrance)

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Le bilan de la révision mensuelle du taux d’usure ?

Le nouveau taux d’usure, en vigueur à partir du 1er juin sur les prêts immobiliers d’une durée supérieure à 20 ans, sera fixé à 4,68%.

Le seuil de l’usure a augmenté de 110pdb (1,10%) depuis janvier 2023. C’est le résultat de la révision mensuelle ! Celle-ci a permis un ajustement progressif des taux d’usure aux taux d’intérêts pratiqués par les établissements de crédits.

Rappel : le taux d’usure est le TAEG maximal auquel les banques peuvent accorder un prêt immobilier.

Cette mesure a donné une bouffée d’air aux meilleurs dossiers de prêts immobiliers. L’effet “stop & go” observé en fin 2022, qui laissait les dossiers en attente jusqu’au nouveau taux d’usure, a progressivement disparu.

Hélas, cette mesure est insuffisante pour restituer le pouvoir d’achat d’avant-crise à tous les profils emprunteurs. En effet, beaucoup de ménages restent exclus de l’accès à la propriété, notamment les plus âgés pénalisés par une assurance emprunteur trop élevée, ainsi que les plus jeunes, généralement freinés par un faible apport.

Vers un assouplissement des normes HCSF ?

Depuis quelques mois, les normes HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) sont devenues obligatoires. Ces normes concernent la durée de remboursement des prêts immobiliers, plafonnée à 25 ans (27 ans pour les achats en VEFA) et le taux d’endettement maximal des emprunteurs (35% d’endettement).

Dans l’absolu, ces normes ont été rendus obligatoires pour protéger les emprunteurs du surendettement et sécuriser l’économie française. Mais dans les faits, elles ont amené les banques à devenir trop prudente. Le dépassement du taux d’endettement de 35% permettrait aux investisseurs, qui ont un endettement élevé et des rentes équivalentes, de continuer à investir. Donc, redonner une dynamique au marché de l’immobilier.

Les courtiers expliquent depuis plusieurs mois que la notion d’endettement n’a pas le même sens en fonction des revenus et du reste à vivre. Certains ménages aisés peuvent en effet atteindre des taux d’endettement supérieurs à 35% sans être en difficulté, notamment pour de l’investissement locatif.

Les représentants de l’immobilier alertent le gouvernement :

Les présidents de six fédérations immobilières ont publié une lettre ouverte réclamant des mesures pour relancer la construction de logements. Cela en recommandant l’assouplissement de l’accès au prêt immobilier, durci ces derniers mois par le décalage du taux d’usure et les normes HCSF.

La réponse : c’est niet ! Le gouvernement ne souhaite pas augmenter davantage le taux d’endettement maximal fixé à 35% des revenus. En revanche, le ministre Bruno Le Maire au micro de RMC, a insisté sur le fait que les banques peuvent déroger à ces règles pour 20% de leur production de prêts par trimestre. Insistant sur la priorité aux emprunteurs achetant leur résidence principale et aux primo-accédants.

“On a parfaitement conscience de la gravité de la situation sur le logement. Et nous apporterons des solutions.
Les 35% de niveau d’endettement maximal ne bougeront pas…
Je ne veux pas régler la crise du logement en endettant les Français de manière déraisonnable”
Bruno Le Maire sur RMC et BFM

Le ministre Le Maire a donc souligné qu’il ne voulait pas résoudre la crise du logement en endettant massivement les Français et de manière déraisonnable. Les dérogations accordées aux banques restent donc le seul élément manipulable pour assouplir l’accès aux prêts immobiliers.

Les discussions entre les autorités financières et les établissements financiers portent désormais sur la quête d’un équilibre entre les contraintes financières et la réalité des revenus et reste à vivre des ménages.

Une reconduction possible de la révision mensuelle du taux d’usure :

Comment faire autrement ? La révision mensuelle du taux d’usure a apporté un réajustement parfaitement corrélé à la réalité du marché des prêts immobiliers.

Pour le moment, l’inflation n’est pas totalement maitrisée. Une possible hausse des taux directeurs de la BCE pourrait donc arriver. Ce qui amènera naturellement une nouvelle hausse des taux d’intérêts sur les prêts immobiliers. Donc, il est important de garder une corrélation entre le taux d’usure et la réalité du marché.

De plus, le gouvernement n’a pas exclu une prolongation de la révision mensuelle.

Malik ABDELLI

Mon expérience de 4 ans dans le secteur de l’investissement immobilier me permet de vous concocter un contenu regroupant les dernières nouveautés garantissant une valeur ajoutée inestimable pour votre projet immobilier. 💡

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