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Comment une banque vérifie un dossier de prêt ?

Vous vous demandez comment une banque vérifie un dossier de prêt ? C’est simple ! Lorsque vous frappez à la porte d’une banque pour un prêt immobilier, votre dossier est comme une clé mystérieuse qui peut ouvrir les portes du crédit ou les garder fermement closes.

Voici un guide détaillé pour comprendre ce processus bancaire parfois mystérieux.

Obtention du prêt immobilier : La quête du graal !

Si votre dossier est solide, les portes du royaume immobilier s’ouvrent à vous. Un bon dossier peut aussi aider les emprunteurs à négocier de meilleures conditions, comme un taux d’intérêt plus bas. Aujourd’hui, qui ne voudrait pas économiser quelques milliers d’euros sur le coût d’un prêt ?

Maintenant, pour l’obtention de ce fameux prêts, la banque examine plusieurs éléments dans le dossier d’un emprunteur. Alors vous vous demandez toujours comment une banque vérifie un dossier de prêt ? Vous aurez une grande partie à partir de là.


1 – les revenus : le nerfs de la guerre.

Comment une banque vérifie un dossier de prêt ? justificatif de revenus

Quand il s’agit de demander un prêt immobilier, l’un des premiers éléments scrutés par la banque est le revenu de l’emprunteur. Mais comment les banques évaluent-elles ces revenus ? Penchons-nous sur ce processus crucial.

L’analyse des sources de revenus :

Les banques commencent par examiner les différentes sources de revenus de l’emprunteur. Cela inclut non seulement le salaire, mais aussi d’autres sources potentielles comme les revenus locatifs, les pensions, les revenus d’indépendants ou toute autre entrée d’argent régulière.

Chaque source est soigneusement vérifiée pour son authenticité et sa stabilité.

Pour justifier leurs revenus, les emprunteurs doivent fournir des documents tels que des fiches de paie récentes, des avis d’imposition, des contrats de travail ou des bilans comptables pour les travailleurs indépendants. Ces documents doivent être à jour et refléter fidèlement la situation financière actuelle de l’emprunteur.

Le rapport entre le revenu et le montant emprunté :

La banque compare ensuite le revenu total de l’emprunteur avec le montant qu’il souhaite emprunter.

Ce rapport est crucial pour déterminer la capacité de remboursement. La banque utilise souvent un taux d’endettement maximal de 35% (défini par les normes HCSF) pour s’assurer que les remboursements du prêt ne mettront pas l’emprunteur dans une situation financière difficile.

Les augmentations de revenus et les perspectives de carrière :

Certaines banques prennent également en compte les perspectives de carrière et les augmentations de revenus futures. Surtout pour les jeunes emprunteurs ou ceux qui sont dans des secteurs en évolution rapide.

Cela peut être un atout, surtout si l’emprunteur a un potentiel de croissance de revenus clairement démontrable.

L’évaluation des revenus dans une demande de prêt immobilier est un processus minutieux qui vise à assurer que l’emprunteur a la capacité financière de rembourser le prêt sans se mettre en difficulté. Comprendre ce processus peut aider les emprunteurs à mieux préparer leur dossier et augmenter leurs chances de voir leur demande de prêt approuvée.

2 – Stabilité professionnelle :

Une bonne situation financière et professionnelle peut influencer positivement l’avis d’une banque. Moins de risques pour la banque signifie souvent moins de frais pour vous. Un contrat à durée indéterminée (CDI) est généralement vu comme un gage de sécurité.

Le CDI, c’est un peu la baguette magique de votre dossier. C’est le signal “je suis stable”. La banque voit un CDI et pense : “Ah, une source de revenus régulière !”. C’est comme avoir un +1 avant votre examens.

Les revenus fluctuants sont examinés avec plus de prudence et nécessitent souvent une moyenne sur plusieurs années (3 ans de bilans en général) pour prouver leur fiabilité. Il s’agit notamment des travailleurs indépendants, des freelances et chef d’entreprise rémunérés sur dividendes.

3 – Apport personnel : l’implication de l’emprunteur est de rigueur !

Un prêt sans apport personnel c’est très compliqué aujourd’hui !

La banque regarde si vous apportez au moins 10 à 20 % du prix total. C’est comme si vous disiez : “Regardez, j’engage mes propres finances dans ce projet qui me tient à coeur”. Plus l’apport est gros, plus la banque est ravie.

Votre apport personnel, c’est comme votre déclaration d’engagement dans votre projet immobilier. La banque évalue cet apport pour voir à quel point vous êtes engagé. Un gros apport signifie que vous êtes sérieux et prêt à vous investir.

Origine de l’apport : la traçabilité est de rigueur !

La banque se transforme en détective privé pour savoir d’où vient cet argent. Économies personnelles ? Cadeau de Mamie ? Héritage ? La banque veut s’assurer que cet argent est légitime et non un tour de magie douteux.

Donc, si votre apport vous a été accordé par un proche. Pensez à faire rédiger une lettre explicative ou une déclaration de dons ou aide.

Bannissez les versements de cache douteux !

Grosso modo, l’apport personnel est votre atout cœur dans le jeu du prêt immobilier. Il montre votre sérieux, réduit votre risque et peut améliorer les conditions de votre prêt. Il vous donne une sacrée longueur d’avance !

4 – Gestion des comptes :

Quant à la qualification ou scoring de la gestion financière, votre banque explore les profondeurs de vos comptes bancaires pour évaluer un profil d’emprunteur. Mais comment se déroule cette étude exploratoire ?

Relevés bancaires : Le miroir de vos habitudes.

Les relevés bancaires sont comme un miroir reflétant les habitudes financières. La banque les examinent pour y déceler la régularité des revenus, la fréquence des dépenses et surtout, l’existence ou non de découverts.

C’est un peu comme regarder si vous êtes du genre à naviguer dans la stabilité ou à provoquer des tempêtes dans vos finances.

Gestion des dépenses : La loupe sur vos sorties d’argent !

La banque observe donc comment l’emprunteur gère ses dépenses. Des dépenses maîtrisées et justifiées sont un bon point.

Par contre, si les relevés ressemblent à un carnet de fêtes sans fin, la banque pourrait froncer les sourcils. Les notes de clubs ou restaurants exorbitantes sont très mal vues par nos amis banquiers. Surtout s’ils sont suivis, comme chez beaucoup de jeunes, d’un découverts bancaire non autorisé.

Les découverts : les zones d’alerte rouge ❌

Les découverts répétés sont des drapeaux rouges pour les banques.

Un découvert occasionnel, ça peut arriver, mais si c’est récurrent, la banque pourrait se demander si vous n’êtes pas en train de nager avec des poids aux pieds. Car, généralement, la spirale de l’endettement commence sur des petits découverts.

Endettement : évitez la submersion dans les dettes

La banque regarde aussi si l’emprunteur a d’autres crédits en cours. C’est pour mesurer s’il peut gérer un prêt supplémentaire sans se noyer sous les dettes.

Crédit auto, crédit moto, prêt personnel en ligne ou autres… Toutes ces formes d’emprunts sont étudiées au peigne fin : montant du ou des prêts, durée de rebroussement, capital restant dû…etc

La capacité d’un emprunteur a géré ses comptes est un indicateur important aux yeux de la banque. Elle veut savoir s’il est capable de maitriser ses finances et qu’il ne se mettra dans une situation de défaut de paiement qui pourra couter cher à la banque.

5 – La qualité du bien immobilier : la montée en puissance du DPE !

Quand il s’agit d’accorder un prêt immobilier, la banque ne se contente pas de passer au crible l’emprunteur. Elle met aussi sous la loupe le bien immobilier qu’il convoite.

Alors, comment se déroule cette évaluation cruciale ? On vous donne les éléments important…

Estimation de la valeur du bien :

La banque commence par estimer la valeur du bien. Elle veut s’assurer que le montant que vous demandez correspond bien à la valeur réelle du marché. C’est un peu comme s’assurer que vous n’achetez pas une Coccinelle au prix d’une Ferrari. Bien que la Coccinelle est aussi une très belle voiture !

Emplacement, emplacement, emplacement 📍

L’emplacement du bien est crucial. Quartier, accessibilité, services à proximité et trajet domicile-travail. Tout est analysé !

Un bon emplacement, c’est comme un bon vin : ça ne perd pas de sa valeur avec le temps. Donc, la banque réfléchit aussi à l’avenir. Peut-être que votre petit appartement du centre-ville deviendra le prochain hot spot ? C’est l’équivalent d’investir dans une start-up prometteuse.

État et âge du logement : Attention au DPE !

La banque examine l’état général du bien. Une maison en bon état, c’est un très bon indicateur pour la réussite du projet. Cela peut signifier qu’il n’y aura pas de travaux à envisager prochainement. L’âge du bien est aussi pris en compte. Trop vieux pourrait signifier plus de travaux de rénovation à venir.

Pour établir une classification entre les logements, la banque se réfère au DPE et ou à l’audit énergétique. Ces documents permettent de donner une vision claire des performances énergétiques du logement.

La banque vérifie si le bien respecte toutes les normes en vigueur. Dernièrement, les prêts immobiliers pour logements en DPE G étaient quasi-systématiquement refusés. Sauf si une ligne de travaux de rénovation était prévue.

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💡 Conseils avoir un bon dossier !

Voici une liste de conseils clés pour constituer le meilleur dossier possible lors d’une demande de prêt immobilier :

  • Stabilité professionnelle :
    Assurez-vous d’avoir une situation professionnelle stable, idéalement un CDI ou un statut similaire garantissant des revenus réguliers.
  • Revenus consistants et fiables :
    Présentez des preuves de revenus constants et fiables. Incluez toutes les sources de revenus : salaire, revenus locatifs, pensions, etc.
  • Un bon apport personnel :
    Épargnez pour un apport personnel conséquent. Un apport de 10% à 20% du prix d’achat est idéal.
  • Gestion saine des comptes bancaires :
    Maintenez une gestion rigoureuse de vos comptes. Évitez les découverts et les dépenses excessives.
  • Maîtrisez votre endettement :
    Gardez un taux d’endettement inférieur à 33%. Réduisez vos dettes en cours si nécessaire.
  • Choix judicieux du bien Immobilier :
    Sélectionnez un bien immobilier de qualité dans un bon emplacement, avec un DPE correct ou prévoyez un budget travaux.
  • Dossier complet et organisé :
    Préparez un dossier complet avec tous les documents nécessaires : fiches de paie, relevés bancaires, justificatifs de domicile, etc.
  • Bonne compréhension du marché immobilier :
    Informez-vous sur le marché immobilier pour justifier le montant demandé et la valeur du bien.
  • Dialogue et transparence avec la banque :
    Soyez transparent et prêt à discuter ouvertement avec votre banquier. Une bonne communication peut jouer en votre faveur.

En suivant ces conseils, vous augmentez vos chances de présenter un dossier solide et convaincant aux yeux des banques, maximisant ainsi vos chances d’obtenir un prêt immobilier dans les meilleures conditions.



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