Prêt immobilier sans apport

Peut-on faire un prêt immobilier sans apport ?

Si l’on doit répondre directement à cette question ; la réponse est : Oui. Mais ça ne sera pas forcément facile. En effet, les établissements bancaires redoutent plus que tout le défaut de paiement. Et elles ont beau minimiser les risques au maximum, en prenant des garanties par exemple, cela n’empêche pas le défaut de paiement de survenir. Pour se prémunir d’une dette qui ne saurait être réglée par la seule vente du bien immobilier, elles préfèrent donc prêter à 80 % (ou moins) de la valeur d’achat du bien. Le ratio hypothécaire est donc très important dans un emprunt.

Qu’est ce qu’un ratio hypothécaire ?

Nous nous devons donc d’expliquer ce qu’est un ratio hypothécaire. Ce calcul est tout simple, mais primordial. Il s’agit de la valeur de l’emprunt divisé par la valeur du bien immobilier. Si le bien que vous convoitez a une valeur de 200 000 €, et que vous devez emprunter 160 000 € pour compléter son financement, la banque calculera un ratio hypothécaire à 80 %. De fait, en cas de revente forcée du bien, elle est certaine de renter dans ses fonds.

Mais les choses ne sont pas toujours aussi simples. Car un bien immobilier peut perdre ou gagner de la valeur au fil du temps. Tout dépend donc de la zone dans laquelle ce bien est situé. Dans les centres-villes, cette valeur immobilière a tendance à toujours augmenter. Et, comme le remboursement du prêt immobilier engendre une baisse du capital restant du, le ratio hypothécaire diminue. Au début des années 2000, au plus fort de l’explosion du marché immobilier, les banques pouvaient prêter jusqu’à 110 % du bien, sans aucun problème. En effet, le marché grimpait par endroit de plus de 10 % par an. Même en cas de défaut de paiement au bout d’un an, la banque rentrait dans ses fonds, surtout lorsqu’il s’agissait d’un prêt immobilier sur une construction. 

Il faut dire qu’alors, l’écart entre le marché neuf et le marché ancien était important. De fait, sitôt que vous investissiez votre nouvelle résidence, elle entrait dans le marché ancien et prenait directement entre 10 et 15 % de valeur. Malheureusement, ces temps sont révolus, et les établissements bancaires se montrent plus prudents désormais. Si bien qu’un prêt immobilier sans apport devient plus difficile aujourd’hui qu’il y a dix ans.

Comment financer les frais de notaire ?

Dans l’idéal, le financement des frais de notaire doit être réalisé par un apport personnel. Les établissements prêteurs peuvent encore financer à 100 % de la valeur du bien. Mais elles sont de plus en plus nombreuses à rechigner à prendre en charge les frais annexes, comme les frais de notaire, les frais de négociation, ou les frais de garantie. Pour palier à cela, certaines banques spécialisées ont mis en place des petits prêts, semblables à des prêts à la consommation, du montant des frais annexes. Ces prêts sont déclarés constitutifs d’apport. Il ne reste ensuite à la banque qu’à lisser ce petit prêt dans le prêt principal. Et ainsi, il reste toujours possible d’emprunter sans apport. 

Toutefois, ne vous attendez pas à bénéficier des taux les plus bas. De surcroît, votre mode de consommation et votre soin pour la gestion de votre budget seront analysés en détail. Dans les faits, plus vous aurez d’apport, et plus les taux seront bas et le dossier ira vite. A l’inverse, vous paierez plus cher pour un dossier qui prendra souvent plus de temps en back office.

Prêt immobilier sans apport