Tout savoir sur les offres publicitaires de prêts bancaires ?

Les offres de prêts immobilier :

Dans votre projet d’investissement (achat, travaux, investissement locatif…) l’étape de recherche de prêt immobilier pour le financement de votre bien est cruciale. À cet effet, comparer les offres bancaires et faire jouer la concurrence reste une solution incontournable pour obtenir les meilleures conditions pour votre prêt immobilier.

Cependant, les publicitaires ne cessent de faire preuve d’imagination pour illustrer les offres de manière plus attractive, ce qui rend le choix très difficile. En effet, les banques se livrent une bataille publicitaire sans merci pour capter de nouveaux clients (meilleur taux pour les prêts, prime à l’ouverture de compte, parrainage etc…)

L’analyse de ces offres de produits ainsi que l’identification de la bonne proposition nécessitent une valise d’outils théoriques et un savoir-faire que vous mettez de votre coté lorsque vous sollicitez un intermédiaire en opérations de banque (courtier en prêts immobiliers).

Comment aborder les offres publicitaires de prêts immobiliers ?

Certains détails d’un prêt immobilier ne sont pas mentionnés dans les annonces publicitaires. C’est pour cela que la loi encadre la communication des offres bancaires, en incitant les établissements financiers à fournir au grand public davantage de détails sur leurs offres de prêts, en l’occurrence :

-          Le taux d’intérêts ou le coût du prêt immobilier ;

-          Le taux débiteur (fixe ou variable) ;

-          La durée du contrat de prêt immobilier ;

-          Le montant total dû.

Afin de respecter cet engagement, les banques utilisent une illustration du prêt immobilier simple, s’alignant aux standards imposés par l’état : pour exemple, le montant total de l’emprunt accordé doit toujours égaler 50 000 euros ou un multiple de cette somme et la durée de remboursement est constamment égale à cinq ans ou à un multiple de cette même durée.

(Selon l’article L.313-4 et articles R.313-1 et R.313-2 du Code de la consommation)

Conformément aux lois en vigueur, les banques ou autres intermédiaires financiers sont dans l’obligation de vous fournir gratuitement tous les détails de l’offre de prêt, qui vous permettront, non seulement de statuer sur cette proposition en déterminant si celle-ci correspond à vos attentes, mais également de vérifier son adéquation avec votre situation financière.

Quelles différences entre les offres publicitaires de prêts immobiliers et la réalité ?

À première vue, les offres publicitaires des prêts immobiliers paraissent moins chères, mais en réalité le coût du prêt peut très vite grimper en fonction de la situation de l’emprunteur.   

En effet, grand nombre de paramètres qui ont un impact direct sur le coût de votre prêt immobilier ne sont pas mis en lumière dans les offres publicitaires. Ce sont ces mêmes variables qui détermineront votre solvabilité, afin de permettre aux banques de vous accorder ou pas votre prêt immobilier.

En réalité, la bonne approche pour comparer deux offres de prêts reste le calcul du TAEG* (Taux annuel effectif global) appelé jusqu’en 2016 taux effectif global, exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée.    

Qu’est-ce que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) ?

Le TAEG est le taux qui prend en compte tous les frais engendrés par la souscription d’un crédit. Il vous permettra d’effectuer une comparaison pragmatique des propositions de prêt en tenant compte de leurs coût total (si les montants empruntés des deux offres sont les mêmes).

Par exemple :

(Ceci est une illustration simplifiée sur un crédit de 12 mois, le calcul sur plusieurs années est plus complexe)

Dans le cas ou l’emprunt est de 20 000€ sur une durée de 12 mois et que votre établissement bancaire pratique un taux d’intérêt de 4%, le montant que vous devez rembourser s’élève donc à 20 800€ (20 000€ correspondent à votre capital et 800€ aux intérêts).

A ce montant s’ajouteront donc certains frais supplémentaires qui peuvent faire grimper le TAEG.

Si vous devez payer 200€ pour être couverts par une assurance emprunteur, une garantie et régler les frais de dossier, le montant de votre remboursement s’élève en réalité à 21 000€.

Dans notre exemple, la somme des frais supplémentaires représente 1% de l’emprunt, c’est le TAEG de votre prêt est de 4% + 1% = 5%.

 

Les banques ont pour obligation d’indiquer le TAEG dans leurs campagnes publicitaires, les offres de prêt ainsi que les conventions d’emprunt. Celui-ci doit être inferieur au taux de l’usure* légal applicable en France.

Comment comparer les prêts immobiliers ?

Grand nombre de paramètres sont à prendre en considération dans une comparaison pragmatique d’offres de prêts, ces paramètres intrinsèquement liés à chaque dossier sont regroupés dans le TAEG. En réalité, le TAEG va non seulement exprimer le coût total du crédit mais permettra aussi de statuer sur la faisabilité de l’emprunt en vérifiant que le TAEG ne dépassent pas le taux d’usure appliqué le trimestre précédent l’offre de prêt.

C’est pour cela que comparer les taux d’intérêts n’est pas la bonne approche à avoir afin d’identifier la meilleure offre de prêt. Trouver la meilleure proposition revient à identifier :

  1. Le taux d’intérêts prêt immobilier : qui peut varier en fonction des établissements financiers, de la conjoncture économique, de votre profil… ;
  2. L’assurance de prêt (emprunteur) : qui englobe des clauses adaptées à votre situation financière, votre état de santé et qui prévient tous les incidents possibles (décès, invalidité …) au meilleur prix ;
  3. Le coût engendré par les frais de dossier (fonction des banques), par l’hypothèque ou la caution ;
  4. Le meilleur coût de la garantie ;
  5. La durée de remboursement du crédit idéale ;

Nb : L’assurance de prêt représente dans certains cas jusqu’à 40% du coût de l’emprunt.