Les differents prêts :

Tous les prêts bancaires :

Au sein de cette page, nous revenons en détail sur les différents types de prêts que vous serez amenés à rencontrer au cours de vos pérégrinations financières.

Le prêt conventionné (PC) :

Le prêt conventionné est un prêt immobilier que commercialisent plus particulièrement les banques spécialisées. Bien que les taux des prêts conventionnés soient plafonnés, ils restent à l’heure actuelle plus élevés que les prêts classiques, aux taux plus libres.

Dans ces conditions, quel pourrait être l’intérêt de souscrire un PC ? La raison en est simple ; L’intérêt principal de ce type de prêt tient à ses conditions d’octroi. Toute personne qui remplit ces conditions est éligible aux APL. De fait, le montant des APL à percevoir peut être intégré dans le plan de financement et ainsi permettre l’accès au prêt, et donc à la propriété via le prêt conventionné.

Mais attention ! Lorsque l’emprunteur contracte ce prêt, le logement doit rester sa résidence principale. Il ne peut faire l’objet d’une location sauf exception dûment mentionnée. 

Le prêt accession sociale (PAS) :

Dans le principe, le prêt accession sociale est similaire au prêt conventionné. Seulement les critères d’octroi sont plus restrictifs. Les revenus sont plafonnés, au-delà d’un certain montant de salaire, il n’est pas possible de souscrire un prêt accession sociale (P.A.S). Notez également que les taux pratiqués sur le prêt accession sociale sont légèrement inférieurs à ceux pratiqués sur le prêt conventionné. L’objectif affiché de ce prêt est de permettre à certains foyers d’accéder à la propriété. Le prêt accession sociale peut financer l’intégralité de l’acquisition, il peut être aussi complété par un prêt à taux zéro pour une construction ou l’achat d’un logement neuf.

Le prêt accession sociale permet de financer :

  • Un logement neuf;
  • Une construction;
  • Un logement ancien avec ou sans travaux;
  • Quelques types de travaux;

Comme c’est le cas pour le prêt conventionné, le prêt accession sociale sert uniquement à financer une résidence principale. Il ouvre également des droits aux APL (aide pour le logement), mais demande le respect de conditions de ressources. De surcroît, la constitution du foyer ainsi que la commune d’implantation sont des critères importants à l’obtention du prêt accession sociale.

Le tableau ci-dessous délivre les plafonds de ressources du ménage. Sachez que pour toute étude de dossier, c’est le revenu fiscal de référence à N-2 qui est pris en compte.

Le prêt à taux 0% (PTZ) :

Ce prêt aidé fut appliqué la première fois en 1995. Depuis cette date, le prêt à taux zéro a subi de nombreuses corrections au gré des volontés et des objectifs des différents gouvernements. Par exemple, en 2011, les primo-accédant avaient accès au prêt à taux zéro pour une acquisition dans le marché ancien comme dans le marché neuf. Le seul critère d’éligibilité était alors lié au fait d’avoir été locataire durant un minimum de 24 mois précédant l’achat, en plus de performances énergétiques à respecter. Mais en 2012, revirement de situation. Le prêt à taux zéro ne s’appliquait plus qu’au marché neuf et aux ventes de bien issues du parc social aux occupants de ces logements.

2013 arrivait et de nouvelles modifications se sont faites jour. Ce fut la naissance du prêt à taux zéro+. Tous les ans, le prêt à taux zéro doit subir quelques modifications. Nous y reviendrons plus en détail sur la page consacrée pleinement au prêt à taux zéro . Mais sachez toutefois qu’il ne peut être accordé qu’un seul prêt à taux zéro par foyer et par opération.

 

Montant du prêt à taux zéro :

Le montant du prêt dépend de plusieurs critères ; la localisation du logement ; le type de bien (neuf exclusivement) ; la composition du foyer fiscal. De surcroît, lorsque ces conditions sont remplies, le montant du prêt à taux zéro est plafonné. Il doit en effet être égal à un pourcentage du coût total de l’acquisition. Par exemple le montant du prêt à taux zéro ne peut excéder le montant d’autres prêts annexes (PEL, prêt employeur…).

 

Les prêts à taux variable et/révisable :

Même si le simple énoncé de taux révisable ou de taux variable effraie les emprunteurs, ces taux ont aussi leurs avantages :

-          Répercussions automatique de la baisse des taux. Grâce à cette baisse, l’emprunteur peut demander à diminuer la durée du prêt (qui est souvent l’objectif des clients dans les périodes de rachat de prêt) ;

-          Ces prêts sont Capés, c’est-à-dire que le taux d’intérêt est plafonné, même s’il devait partir à la hausse. De surcroît, en cas de hausse de taux, c’est la durée du prêt qui s’allonge, par défaut, et non les mensualités qui augmentent, permettant ainsi une bonne maîtrise du budget ;

-          Aucunes indemnités de remboursement anticipé (IRA) n’est demandée ;

Ces taux sont souvent indexés sur l’EURIBOR 3 mois. C’est le taux du marché interbancaire.  De plus, lorsque que l’on contracte un prêt à taux variable ou révisable, il est possible de le transformer pendant la durée de remboursement en taux fixe. Il suffit simplement de demander à fixer le taux. Le remboursement prêt immobilier peut donc se poursuivre à taux fixe sur la durée restante.

Les prêts cautionnés :

Si vous devez contracter un prêt aujourd’hui, vous serez forcément soumis à une demande garantie du prêt par l’organisme prêteur. Ce mécanisme permet à l’établissement prêteur de s’y retrouver en cas de défaut de paiement. Dans les faits, on peut dénombrer 3 types de garanties sur un prêt :

La sûreté réelle. Il s’agit de la fameuse hypothèque classique, voire du privilège prêteur de deniers si vous achetez dans l’ancien ; Le nantissement de fonds. Ici, c’est votre épargne qui garantit votre prêt. Si vous possédez 100 000 € en épargne et que vous contractez un prêt pour 100 000 €, vous pouvez tout à fait vous servir de votre épargne en garantie de votre prêt et ainsi éviter le paiement d’une garantie ; L’organisme de caution tiers. Si le terme peut paraître barbare, il s’agit tout simplement d’une société qui se porte caution pour vous en contrepartie d’une commission versée à l’entrée du prêt.

 

Ce dernier type de garantie est actuellement, et largement, le plus employé. Il procure de nombreux avantages par rapport à une hypothèque conventionnelle, notamment liés à l’absence de paiement de main levée d’hypothèque en cas de solde du prêt par anticipation, comme lors de la vente du bien par exemple. Tous les établissements bancaires travaillent avec l’un ou l’autre de ces organismes de caution, dont voici la liste ;

               -              Le Crédit Logement, organisme indépendant, présent dans la grande majorité des banques, comme la BNP Paribas, la Société Générale, le CIC, le LCL, HSBC et le Crédit du Nord par exemple ;

               -              La SOCAMI, présente exclusivement dans les caisses de Banque Populaire ;

               -              La SACCEF, présente exclusivement dans les Caisses d’épargne ;

               -              L’ACMIL, dont l’intervention est limitée aux prêts employeurs ou autres prêts de ce type ;

               -              la CAMCA, organisme de caution tiers du Crédit Agricole

D’autres organismes de caution peuvent intervenir dans des circonstances particulières. On nommera la MGEN (Mutuelle Général de l’Education National), capable d’offrir ce type de prestation exclusivement pour les personnels de l’éducation nationale. Dans le même registre, on peut trouver la GMPA pour les militaires ou encore le FNMI…

Le crédit in fine :

Spécialement destiné aux investisseurs locatifs, le crédit in fine s’adresse surtout aux personnes fortement imposées. Le fonctionnement de ce type de prêt est le suivant : pendant toute la durée du prêt, qui souvent n’excède pas 20 ans (durée maxi pour l’investissement), l’investisseur ne paye que les intérêts, le capital devant être intégralement remboursé à la dernière échéance du prêt. L’avantage, c’est que des mensualités seulement constituées d’intérêts sont plus légères à porter.

Mais surtout, l’intégralité de ces intérêts sont fiscalement déductibles des revenus fonciers, par le biais du calcul du déficit foncier. Ces intérêts étant constants, du fait de l’absence d’amortissement du prêt (pas de capital remboursé avant la dernière échéance), la défiscalisation peut s’avérer intéressante.

En contrepartie, il est souvent demandé à l’emprunteur de souscrire un contrat d’épargne, afin de garantir à l’établissement prêteur le bon remboursement du capital à l’échéance finale. Toutefois, les marchands de bien se passent allègrement de ce nantissement puisque l’objet de leur achat est la revente du bien dans un délai maximum de deux ans. Le prêt est en quelque sorte nanti par le bien lui-même.

Prenez bien en considération le fait que ce type de prêt propose toujours un taux plus élevé, et que la somme totale des intérêts est forcément plus élevée, puisque appliquée sur le même capital de départ tout au long de la durée du prêt. Un crédit in fine peut donc s’avérer très couteux à long terme. 

Le prêt modulable :

Le prêt modulable est le prêt utilisé tous les jours dans les banques aujourd’hui. Le principe est assez simple ; permettre à l’emprunteur de jouer sur le montant des échéances, à la hausse comme à la baisse. Toutefois, il existe un plancher sous lequel il est impossible de descendre. D’une banque à l’autre, ce plancher peut être un pourcentage de la mensualité de départ ou même la mensualité de départ. Cette modularité peut permettre aux emprunteurs de palier à un passage difficile dans le budget du foyer, ou, au contraire, de réduire la durée du prêt. Les établissements bancaires ne cessent d’améliorer leurs prêts modulables. Il en résulte des prêts bien plus souples aujourd’hui que par le passé.  

Le prêt 1% employeur :

L’objectif de l’épargne logement est de favoriser et de sensibiliser les clients à l’épargne en vue de l’acquisition d’un logement. Ce logement doit obligatoirement être la résidence principale, ou la résidence secondaire si cette dernière est neuve. En revanche les prêt épargne logement ne peuvent pas financer l’acquisition d’actions de sociétés immobilières d’investissement. Pas plus que des opérations faisant l’objet d’un bail emphytéotique ou d’un bail de construction. L’épargne logement est utilisable dès 4 ans d’épargne. Dès lors, sitôt que vous décidez d’acquérir votre résidence principale, vous pouvez utiliser ;

-         votre épargne logement constituée depuis quelques années ;

-         les intérêts que le placement a procurés ;

-         un prêt accordé automatiquement à des conditions plus intéressantes ;

-         une prime accordée par l’Etat.

-          

On trouve deux catégories d’épargne logement :

-          Le compte épargne logement ;

-          Le plan épargne logement.

 

Toutefois, si vous désirez effectuer un prêt épargne logement (PEL), vous ne pourrez dépasser un plafond d’emprunt fixé à 92 000 €, PEL et CEL compris. Nous reviendrons plus en détail sur les modalités de calcul du taux et des enveloppes dans la page dédiée. 

L'épargne logement :

Le taux de rémunération du compte épargne logement est égal aux deux tiers du taux du livret A. Ce taux résulte d’un calcul savant et complexe. Mais sachez qu’il peut être amené à changer tous les 6 mois, et seulement aux dates suivantes ; 15 janvier et 15 juillet. Si le plafond empruntable sur un compte épargne logement est de 23 000 €, le cumul des deux prêts (plan épargne logement et compte épargne logement) ne peut dépasser 92 000 €. C’est la mise en place de votre plan de financement décidera de l’emploi de l’un plus que de l’autre, le cas échéant.

Le compte épargne logement :

Le taux de rémunération du compte épargne logement est égal aux deux tiers du taux du livret A. Ce taux résulte d’un calcul savant et complexe. Mais sachez qu’il peut être amené à changer tous les 6 mois, et seulement aux dates suivantes ; 15 janvier et 15 juillet. Si le plafond empruntable sur un compte épargne logement est de 23 000 €, le cumul des deux prêts (plan épargne logement et compte épargne logement ) ne peut dépasser 92 000 €. C’est la mise en place de votre plan de financement décidera de l’emploi de l’un plus que de l’autre, le cas échéant.

Le prêt relais :

Pour être éligible au prêt relais, il faut commencer par être propriétaire d’un bien immobilier. L’objectif du prêt relais est d’anticiper la vente de son bien, sans avoir besoin de passer par une location, afin d’acquérir un autre bien. C’est un très bon outil pour acheter sa nouvelle résidence principale.

 

Le processus est assez simple sur le principe. L’établissement bancaire octroie donc un prêt immobilier reprenant le capital restant du prêt de votre résidence actuelle augmenté du montant et des frais de la nouvelle acquisition. Ce prêt est divisé en deux parties ;

-         Le prêt amortissable final, correspondant au plan de financement sur la nouvelle acquisition ;

-         Le prêt relais, destiné à couvrir les encours financiers actuels en attente de la vente du bien immobilier.

 

De l’autre côté, la banque estime votre bien autour de 70 à 80 % de sa valeur de vente effective. C’est une façon de se prémunir d’une baisse de prix éventuelle. Vous avez entre 12 et 24 mois pour vendre votre bien immobilier actuel. Sitôt la vente effective, l’argent récolté permet de solder le relais. Pour le reste de la somme, elle peut être intégrée dans votre nouvel emprunt. Mais rien ne vous interdit de conserver le surplus (par rapport au calcul à 80 % effectué par la banque) en épargne.

Vous décidez d’acheter un bien d’une valeur de 300 000 €. Mais vous devez vendre votre résidence actuelle. Cette dernière est évaluée à 200 000 € et il vous reste encore 60 000 € de capital à payer dessus. Une fois la vente réalisée, vous aurez donc 140 000 € d’apport éventuel à intégrer dans le plan de financement de votre nouvelle résidence.

 

Mais la banque ne va compter comme ça. D’abord, elle ne va prendre votre bien en considération qu’à 80 % de sa valeur (soit 160 000 €). Ensuite, elle va retirer de ces 160 000 €, les 60 000 € de capital restant du (CRD), si bien que selon elle, vus pouvez jouir de 100 000 € d’apport. Votre plan de financement comprendra donc un prêt amortissable de 200 000 € (300 000 - 100 000 d’apport différé), et un prêt relais de 100 000 € (correspondant à l’apport) plus 60 000 € (correspondant au CRD). Ce second prêt est le relais. Durant la période de vente de votre bien, vous ne réglerez que les intérêts sur le relais. Il est donc préférable de vendre assez vite, car 24 mois d’intérêts, même seuls, peuvent plomber un budget. Dans les faits, le relais est construit comme un prêt In Fine.

 

Si vous parveniez à vendre votre bien au prix fixé au départ, vous obtiendriez donc 140 000 € nets (200 000 € du prix de vente moins 60 000 € de CRD). Vous soldez votre relais avec les 100 000 € constitutifs d’apport, comme prévu. Et il vous reste encore 40 000 €. Cette somme, vous pouvez tout à fait l’intégrer à votre plan de financement, et ainsi faire baisser le montant de votre durée de prêt ou de vos échéances. Mais vous avez aussi la possibilité de conserver la somme en question en épargne.

 

Nous avons décliné sur cette page les principaux outils de prêt permettant l’emprunt. Toutefois, une acquisition immobilière ne se limite pas à la simple connaissance des mécanismes bancaires. Vous constaterez que les charges courantes sont plus importantes lorsque l’on est propriétaire. Avant de vous lancer, il est donc primordial de connaître le montant de ces charges (taxe foncière, TLE…) et bien calculer votre trésorerie.

 

Autre point important ; les frais inhérents à l’acquisition d’un bien et à la constitution d’un emprunt sont également nombreux. Veillez donc à bien intégrer les frais de notaires, d’agence ou de garanties dans vos calculs d’enveloppe budgétaire.