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Prêt immobilier : quels travaux peut-on inclure ?

Lorsque vous souhaitez acheter une maison ou un appartement, vous avez certainement une grande question qui vous vient en tête : pouvons-nous inclure les travaux dans un prêt immobilier ?

L’acquisition d’un bien immobilier est souvent suivie de travaux, qu’il s’agisse de rénovations nécessaires ou d’améliorations dites “esthétiques” souhaitées par le nouveau propriétaire.

Ce guide vous expliquera comment intégrer efficacement les travaux dans votre crédit immobilier, en maximisant vos avantages et en minimisant les complexités.

💡 Conseils pour inclure des travaux dans votre prêt !

Réalisez un DPE ainsi qu’un audit énergétique.

Faites plusieurs devis auprès d’entreprises spécialisées.

Renseignez-vous sur les aides gouvernementales et européennes ainsi que les prêts spécifiques pour les rénovations.

Expliquez le projet à votre banque et construisez un dossier solide.

Réalisez un DPE projeté ou une estimation avec travaux pour montrer le gain en valeur.

Temps de lecture estimé : 8 minutes

Inclure des travaux dans un prêt immobilier

Quels travaux peut-on inclure dans un prêt immobilier ?

Quand vous vous apprêtez à réaliser un investissement, inclure des travaux dans un prêt immobilier peut sembler compliqué. Cependant, les banques sont habituées à ce type d’opérations. Sur certains projets, des travaux sont même recommandés aux emprunteurs (bien avec un DPE classé F ou G).

Une partie des travaux éligibles à une inclusion dans le prêt immobilier comprennent généralement les rénovations majeures, qui sont directement liées à la performance énergétique du logement. Cela inclut :

  • Les travaux d’isolation des combles ou des toitures ;
  • L’isolation des murs (par l’intérieur ou par l’extérieur) ;
  • L’installation de systèmes de chauffage plus économiques (pompe à chaleur…) ;
  • Installation de fenêtres et portes isolantes ;
  • Installation d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC).

Depuis le début 2024, les prêts immobiliers et les DPE sont souvent associé dans les dossiers de financements. Les banques cherchent des emprunteurs qui investissent dans des logements aux dernières normes énergétiques.

Sinon, elles demandent systématiquement un budget travaux de rénovations dans le prêt immobilier ainsi qu’un DPE projeté pour justifier de la mise en conformité du logement.

En revanche, il existe un autre type de travaux qui permettent de mettre le logement à votre goût. Voici quelques exemple dans ce cas :

  • Revêtement des sols et des murs ;
  • Rénovation de cuisine ou salle de bains ;
  • Aménagement des extérieurs (abri jardin, cuisine de jardin…) ;
  • Création d’espaces (annexes, dépendances…) ;
  • Installation de système de sécurité et domotique.

Cependant, dans le cas d’un logement avec un DPE classé F ou G les travaux de rénovations et mise en conformité énergétique seront prioritaire. La banque vous demandera obligatoirement d’inclure ces travaux dans votre prêt immobilier.

Comment inclure les travaux dans un prêt immobilier ?

Inclure les travaux dans un prêt immobilier est une pratique courante qui peut se faire de plusieurs façons. Il existe effectivement certaines étape clés et des justificatifs spécifiques à fournir pour réussir cette procédure.

1 – Réalisation d’un audit énergétique :

Avant de vous lancer dans la réalisation de travaux d’aménagements fonctionnels ou esthétiques, pensez à réaliser ou demander un DPE plus un audit énergétique pour savoir s’il y a des travaux de rénovation à prioriser.

Si votre audit énergétique indique des travaux de rénovation à prévoir. Il faudra fournir à votre banque des devis réalisés par des entreprise ou professionnels certifiées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Vous pouvez également ajouter un DPE projeté pour permettre à la banque de se projeter sur la future classe énergétique de votre logement après travaux.

💡 Dans le cas de réalisation de travaux de rénovation, il est important de vous renseigner sur les aides gouvernementales et européennes ainsi que les prêts dédiés, tel que l’éco-prêt à taux zéro.

2 – Estimation du coût des travaux :

Maintenant que vous avez écarté la nécessité de prévoir des travaux de rénovation énergétique. Vous pouvez envisagez des travaux pour mettre le logement à votre goût.

Pour cela, il faudra réaliser des devis précis auprès de professionnels. Par la suite, fournissez à la banque les devis des travaux lors de la demande de prêt. Cela permet à l’établissement de crédit d’évaluer la faisabilité du projet et éventuellement intégrer le coût à votre enveloppe global.

3 – Choisir la bonne option :

Une fois que vous avez fournis à votre banque les différents devis et qu’elle les a validé. Vous devez choisir l’option qui vous convient pour inclure le coût de vos travaux dans votre prêt immobilier.

En tant qu’emprunteur, les options qui s’offre à vous sont :

Option 1 : L’intégration du coût des travaux directement le prêt immobilier :

L’intégration du coût des travaux dans un prêt immobilier permet de financer à la fois l’achat et la rénovation du bien. Donc, vous allez fusionner les deux enveloppes pour garder qu’un seul capital à rembourser.

Par exemple : Un prêt immobilier d’une enveloppe totale de 250 000 € peut être réparti comme suit : 200 000 € pour l’achat du bien et 50 000 € pour la réalisation des travaux.

Pour cela, il faut estimer le coût des travaux via des devis d’artisans, puis ajouter ce montant au prix d’achat du bien. Cette approche simplifie le financement en regroupant toutes les dépenses sous un seul prêt.

Option 2 : Séparer le prêt immobilier du prêt travaux :

La banque vous donne également la possibilité de séparer votre prêt travaux de votre prêt immobilier. Cette option présente un intérêt pour les emprunteurs qui souhaiteraient obtenir un décaissement fractionné, par exemple : suivant l’avancement des travaux.

En revanche, des intérêts intercalaires peuvent être appliqués durant la période de décaissement et un taux supérieur serait pratiqué.

Attention : un prêt travaux a généralement un taux plus important que celui du crédit immobilier.

Les conditions à respecter pour inclure des travaux dans un prêt :

Pour inclure les travaux dans votre crédit immobilier, certaines conditions doivent être remplies :

  • Réalisation des devis par des professionnels (si rénovation : entreprise RGE)
  • Validation par la banque : Les travaux envisagés doivent être approuvés par votre prêteur.
  • Impact sur la capacité d’endettement : Le total du prêt (achat + travaux) ne doit pas compromettre votre capacité d’endettement, généralement limitée à 35% de vos revenus par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière).

Prêt immobilier avec travaux faits soi-même : possible ou non ?

Il est possible d’inclure des travaux réalisés par soi-même dans un prêt immobilier, mais cela présente un énorme défi et des conditions spécifiques. Les banques préfèrent généralement financer des travaux effectués par des professionnels, car cela assure une garantie de qualité et de respect des normes.

Cependant, certains établissements (ils sont rares) acceptent de financer des travaux réalisés en auto-construction ou auto-rénovation, sous certaines conditions.

Pour convaincre la banque, vous devez fournir un dossier solide incluant :

  • Un projet détaillé : Décrivez précisément les travaux à réaliser, les matériaux nécessaires et le planning.
  • Une estimation des coûts : Obtenez des devis pour les matériaux et, si possible, des estimations de la valeur des travaux si réalisés par des professionnels.
  • Vos compétences : Mettez en avant vos compétences et expériences en bricolage ou en construction, éventuellement avec des preuves ou des certifications.

La banque pourra exiger des garanties supplémentaires comme un apport personnel important ou une assurance décennal (difficile à obtenir pour un particulier).

Il est important de noter que certains travaux (comme l’électricité, la rénovation énergétique ou la plomberie) doivent être réalisés par des professionnels certifiés pour des raisons de sécurité et de conformité aux normes.

Est-ce une bonne idée d’inclure les travaux dans un prêt immobilier ?

Inclure des travaux dans un prêt immobilier est une stratégie financièrement avantageuse. Notamment pour ceux qui souhaitent rénover leur nouvelle acquisition.

Toutefois, cette option nécessite une préparation minutieuse et une coordination avec votre banquier pour s’assurer que tout se passe comme prévu.

Les avantages ✔

  • Un taux d’intérêts plus avantageux ;
  • Une durée de remboursement plus longue ;
  • Des mensualités réduites ;
  • Une gestion simplifiée avec une seule ligne de crédit et une seule mensualité à rembourser ;
  • Amélioration de la valeur de votre bien.
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