Prêt immobilier et DPE : sont-ils devenus indissociables ?

En tant qu’expert, il est temps de vous avouer chers futurs emprunteurs que : pour tous projets en 2024, le prêt immobilier et DPE sont devenus inséparables !

Il est essentiel de lever le voile sur la façon avec laquelle ces deux éléments interagissent et impactent le financement de votre projet d’achat immobilier. Le Diagnostic de Performance Énergétique, dit DPE, joue un rôle crucial dans l’obtention de votre crédit immobilier.

Nous allons donc explorer les éléments importants au niveau du DPE et la façon dont les prêteurs peuvent l’inclure dans le process d’octroi de crédits immobiliers.

7 minutes

23 mai 2024

Qu’est-ce que le DPE ? Pourquoi est-il important pour un prêt immobilier ?

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) évalue la consommation énergétique d’un logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Il classe les biens immobiliers de A à G, A étant la meilleure performance énergétique et G la pire.

Pour un emprunteur, cette information peut-être cruciale, car elle influence directement la décision des banques lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Comment ? Nous allons voir ça en détail.

Comment le DPE est devenu un critère important ?

Depuis 2023, le gouvernement a mis en place un calendrier d’interdictions de mise en location et un gel de l’augmentation des loyers pour les passoires thermiques. Imposant, par voie de conséquence, des rénovations énergétiques aux propriétaires de logements énergivores. Donc la valeur de ces biens fut directement impactée par toutes ces nouveautés réglementaires.

Dans ce sens, les banques utilisent le DPE pour évaluer le risque associé au financement d’un bien immobilier. Un logement classé F ou G nécessitera souvent des travaux de rénovation coûteux. Cela peut donc affecter la solvabilité de l’emprunteur, augmentant ainsi les risques pour les prêteurs.

Donc, les établissements financiers se sont mis à exiger pour les biens avec DPE initial rouge ou orange (respectivement G ou F), un devis de rénovations et le DPE projeté pour certifier la classe du logement après travaux.

⭐ Pour financer un logement classé en DPE F ou G avec un crédit immobilier, un DPE projeté et une enveloppe pour les travaux peuvent être exigés par la banque.

Comment le DPE influence une demande de prêt immobilier ?

Lors de la demande de prêt immobilier, le DPE est devenu un critère incontournable !

Un logement classé F ou G est considéré comme une passoire thermique, ce qui peut pénaliser votre demande de crédit.

Les exigences bancaires pour les passoires thermiques :

Compte tenu des nouvelles règlementations en vigueur, les banques adoptent diverses stratégies pour “minimiser les risques” associés aux logements considérés comme passoires thermiques.

Dans ce contexte, des points apparaissent comme étant indispensables si vous envisagez d’investir dans un logement avec un DPE F ou G :

Apport personnel : les banques exigent un apport personnel qui couvre minimum 10% pour compenser la baisse potentielle de la valeur du bien.
Prêts avec enveloppe travaux : pour un bien en DPE F ou G les prêteurs n’accordent le crédit que si une partie est dédiée aux rénovations énergétiques, souvent supportées par une enveloppe travaux.
Épargne résiduelle : parfois, les deux premiers points ne suffisent pas, la banque peut exiger une épargne résiduelle après projet pour couvrir d’éventuelles dépenses imprévues.
Prévoir un DPE Projeté : Au delà des précautions liées au risque financier, le DPE projeté donne un indice important sur la classe du logement après travaux.

Pourquoi la banque exige un DPE projeté ?

Cette question revient souvent chez les emprunteurs qui souhaitent acquérir des logements classés F ou G : Pourquoi la banque exige un DPE projeté ?

C’est tout simplement pour répondre à plusieurs besoins et préoccupations des établissements financiers. Comprendre ces raisons permet aux emprunteurs de mieux se préparer et de maximiser leurs chances d’obtenir un emprunt immobilier avantageux.

1. Évaluation de la viabilité financière du projet

La première raison pour laquelle une banque exige un DPE projeté est de pouvoir évaluer la viabilité financière du projet de rénovation.

Le DPE projeté fournit une estimation de la performance énergétique après les rénovations. Cela permet à la banque de comprendre l’ampleur des travaux nécessaires et leur impact sur la consommation énergétique du logement.

Exemple concret ✔
Imaginons que vous achetez une maison au DPE G, ce qui signifie qu’elle est très énergivore !
Grâce au DPE projeté, vous et votre banque pouvez voir qu’après les travaux de rénovation, la maison devrait atteindre la classe C. Cela signifie une réduction significative des coûts énergétiques et une amélioration du confort thermique, rendant le projet plus attractif et financièrement viable.

2. Réduction des risques de défaut de paiement :

Pour une banque, prêter de l’argent pour l’acquisition d’un bien immobilier représente un risque. Il est amplifié si le bien en question nécessite des travaux importants pour atteindre une performance énergétique acceptable.

Le DPE projeté aide la banque à évaluer ces risques en fournissant une vision claire des travaux à réaliser et de leur impact sur les finances de l’emprunteur.

Les rénovations prioritaires pour améliorer le DPE

Si vous achetez une passoire thermique, des travaux de rénovation sont indispensables pour améliorer le DPE et sécuriser votre crédit immobilier.

Voici les rénovations à réaliser en priorité (à confirmer avec l’audit énergétique) :

Isolation : Améliorer l’isolation des murs, sols, combles et toitures.
Fenêtres et vitrage : Remplacer les cadres des fenêtres et le vitrage avec du double ou triple vitrage.
Systèmes de chauffage : Installer des équipements à haut rendement comme des pompes à chaleur ou des systèmes solaires thermiques.

Ces travaux peuvent bénéficier de nombreuses aides financières comme MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro et d’autres subventions européennes.

💡 Exemples : prêts immobiliers et DPE !

👉 Cas 1 : Achat d’un logement classé F

Marie souhaite acheter une maison classée G au DPE initial. Sa banque lui demande un apport personnel de 15 % et inclut une enveloppe travaux dans le prêt.

Grâce à des travaux d’isolation et l’installation d’une pompe à chaleur, Marie améliore la performance énergétique de son bien. Le DPE projeté indique que le logement passera à la classe D après-travaux. Elle obtient ainsi son crédit immobilier avec des conditions adaptées.

👉 Cas 2 : Investissement locatif dans une passoire thermique

Paul veut investir dans un appartement classé G. Sa banque exige un DPE projeté et des devis de rénovations pour évaluer l’impact des rénovations. Après les travaux, l’appartement atteint la classe C. Paul bénéficie d’un prêt et peut donc louer son bien sans restrictions, améliorant ainsi la rentabilité de son investissement en amortissant les travaux.

Le prêt immobilier et DPE sont indissociables dans le contexte actuel. Pour maximiser vos chances d’obtenir un crédit immobilier avantageux, il est crucial de prendre en compte la performance énergétique de votre futur logement.

Envisagez les rénovations nécessaires, bénéficiez des aides disponibles et explorez les aides gouvernementales et européennes pour la rénovation. Un DPE favorable peut non seulement faciliter l’obtention de votre crédit, mais aussi améliorer la valeur de votre bien et réduire vos charges énergétiques à long terme.

Que vous soyez un acheteur ou un investisseur, le DPE doit être au cœur de votre stratégie d’acquisition immobilière. En comprenant ses implications et en préparant un dossier solide, vous mettez toutes les chances de votre côté pour réussir votre projet immobilier.

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Malik ABDELLI

Mon expérience de 4 ans dans le secteur de l’investissement immobilier me permet de vous concocter un contenu regroupant les dernières nouveautés garantissant une valeur ajoutée inestimable pour votre projet immobilier. 💡

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