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Le bilan des prêts immobiliers à l’été 2023

La rentrée arrive à grands pas. Il est donc le temps de faire un petit bilan de la situation des prêts immobiliers cet été

Dans un marché immobilier confus au milieu d’un brouillard opaque, les prêts sont attendus comme sauveurs. Le souci est que, là aussi, confusion est présente…

La demande du marché est fortement représentée avec des emprunteurs à la recherche de financements. Mais dès l’étape de présentation des dossiers et demandes aux banques de la place, les réponses sont presque toutes les mêmes : c’est NIET !

Nous avons donc cherché à connaître l’ampleur de se ralentissement et comment pourrait-il disparaître. La dernière étude (juillet 2023) de l’observatoire crédit logement /CSA nous a mis sur le chemin de la lumière.

Voici notre bilan de l’été pour les prêts immobiliers.

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Bilan des prêts immobiliers été 2023

Taux moyen des prêts immobiliers encore en hausse :

Depuis le début de l’année et avec la mensualisation du calcul du taux d’usure, les taux d’intérêts des prêts immobiliers sont repartis dans une hausse galopante. Celle-ci intervient dans un contexte particulier où le marché de l’emprunt immobilier manquait de profitabilité. En d’autres termes : il n’était pas assez “rentable” pour les établissements qui délivrent des prêts immobiliers.

Le résultat fut chaotique ! Les emprunteurs voyaient leurs projets s’envoler. Simplement parce que les banques ont adopté une politique bien claire : pas de rentabilité, pas de crédits !

Donc, ce sont des profils solvables et autrefois “finançables” sans problèmes, qui depuis ont été exclus du marché.

Taux moyen des prêts immobiliers en juillet 2023 : 3,61% (3,52% sur l’accession dans le neuf et 3,64% dans l’ancien)

Les éléments qui ont causé la baisse des prêts :

Si les propos précédents font croire à une mauvaise volonté des banques. C’est totalement faux.

En réalité, plusieurs éléments interviennent dans cette baisse des prêts immobiliers. Voici les plus connus :

1 – La réglementation :

Les banques sont soumises à une réglementation stricte, imposée par les organismes de régulation (Banque de France, ACPR…etc). Ces règles servent à assurer une économie saine et garantir la maîtrise de la politique financière.

Donc, les banques n’ont pas le droit d’octroyer des prêts si elles ne sont pas rentables sur ce produit. Car, non seulement ça impacterait directement les banques (qui sont des entreprises aussi), mais aussi la stabilité du pays.

Qu’est-ce que le PNB ?

Le PNB (produit net bancaire) est la différence entre les dépenses d’une banque et les profits perçus par les services proposés ou commissions. Cet élément comptable, intrinsèquement lié à l’activité de chaque banque, est fortement surveillé par l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution). Notamment pour garantir la stabilité financière du pays, car celle-ci passe par la stabilité des banques.

Vous avez compris, les banques sont tenues d’avoir un PNB positif et rassurant pour l’ACPR. Tout en gardant à l’esprit que les profits sont plafonnés par le taux d’usure. Justement, ce taux d’usure qui a beaucoup fait parler de lui, on y arrive.

2 – Le taux d’usure :

Il aurait très bien trouvé sa place dans la partie précédente. Car, le taux d’usure fait partie des mesures prises par la Banque de France pour réguler le marché des prêts.

Initialement, ce seuil protège les consommateurs contre des coûts de crédits élevés. Mais finalement, le motif “refus pour dépassement du taux d’usure” a complétement gelé le marché des prêts immobiliers

<< À LIRE AUSSI : Taux d’usure juillet 2023 : Ce qu’il faut savoir !.

3 – Hausse des taux de refinancement de la BCE :

La BCE (banque centrale européenne) est une organisation financière chargée de la stabilité de la monnaie européenne. Pour trouver des fonds, les banques commerciales empruntent de l’argent à des taux fixés par la BCE (taux directeurs : 4% en fin juin 2023).

Schéma de rémunération d'une banque commérciale finances-moii.com

Depuis 2022, la situation économique post-covid et la crise en Ukraine ont provoqué une inflation inédite en Europe. Pour freiner cette inflation, la BCE doit faire baisser la masse monétaire en augmentant les taux directeurs. Par conséquent, les banques ont été directement touchées par cette hausse et il fallait de la répercuter sur le client pour garantir une rentabilité. Mais, ce n’était pas possible, car rappelez-vous, le taux d’usure ne permet pas de dépasser un certain seul.

Résultat : un chamboulement des crédits qui a percuté de plein fouet le marché immobilier.

Chamboulement de la production des prêts :

Ce chamboulement des prêts immobiliers est intervenu dans une situation économique compliquée. D’une part, suite à la guerre en Ukraine et d’une autre avec les répercussions, qui s’installent dans le temps, de la politique monétaire durant la crise sanitaire. 

Le gouvernement était obligé d’intervenir. Il a mis en place via le CNR des mesures pour injecter une dose d’adrénaline au marché immobilier. Parmi elles, le calcul mensuel du taux d’usure pour qu’il s’adapte plus rapidement aux hausses de la BCE et n’empêche pas les banques d’octroyer des prêts immobiliers. (Le taux qui limite la marge des banques et au-delà duquel elles ne peuvent pas prêter.).

Or, cette mesure s’est avérée trop fragile face à cette situation. Laissant ainsi la production de prêts immobiliers baisser de 50,5% par rapport à 2022. Du jamais-vu depuis la crise des subprimes aux USA en 2008.

graphique du nombre de prêts accordés

Des emprunteurs fortement impactés :

Malheureusement, les emprunteurs subissent les retombées d’une situation économique inédite et des mesures insuffisantes. Pour un ménage pouvant emprunter 100 000 € en fin 2021, il n’est possible de lever que 72 500 € en 2023. Avec les prix de l’immobilier qui peine à baisser, la perte du pouvoir d’achat s’élève à 20%.

Ce pouvoir d’achat est d’autant plus compromis. Car les emprunteurs “facilement finançables” en 2021, ne sont même pas sûrs d’obtenir un prêt immobilier aujourd’hui.

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