Rachat de soulte : ce qu'il faut savoir !

Le rachat de soulte est un concept clé dans le domaine de l’immobilier, particulièrement lors d’une séparation, un divorce ou une succession. Cette opération permet à une personne de devenir le seul propriétaire d’un bien immobilier initialement détenu en indivision, cela en rachetant la ou les parts d’autres propriétaires.

Donc, si vous avez acheter un bien à 2 et que vous vous séparez de votre ex ou que vous souhaitez racheter la part de vos cohéritiers. Nous allons voir en détail ce qu’est le rachat de soulte ? Comment fonctionne-t-il ? Quels sont les frais associés ?

Temps de lecture estimé : 10 minutes

15 juillet 2024

Qu’est-ce qu’une soulte ?

La soulte est une compensation financière versée par un copropriétaire ou cohéritier à un autre en vue d’obtenir la pleine propriété d’un bien immobilier. Cette somme d’argent permet de rétablir l’égalité de valeur entre les parties lors du partage ou de l’échange du bien.

L’opération qui permet de réaliser cette équilibre en cas de divorce, de séparation ou d’héritage est le rachat de soulte.

Définition du rachat de soulte :

Le rachat de soulte intervient lorsque l’un des propriétaires souhaite acquérir les parts des autres copropriétaires (ex-époux ou héritiers), que ce soit dans le cadre d’un divorce, d’une succession ou tout simplement pour sortir d’une indivision.

Cette opération nécessite souvent l’intervention d’un notaire pour calculer la valeur de la soulte et officialiser l’acte.

Quand et comment se passe le rachat d’une soulte ?

Il existe différents scénarios pour lesquels l’idée du rachat de soulte serait une solution envisageable. Cette opération peut vous aider à conserver un bien qui vous tient à coeur et bénéficier de la pleine propriété.

Le rachat de soulte se produit principalement dans trois situations :

Suite à une rupture, un divorce ou séparation :

Quand un couple se sépare, il peut décider de vendre le bien immobilier, rembourser le crédit immobilier, se partager la plus-value (à parts égales ou pas selon le régime de l’union) et que chacun puisse reprendre son envole.

L’option précédente est la plus commune , mais il se peut que l’un des conjoints souhaite conserver le logement. Dans ce dernier cas, il doit racheter la part de l’ex époux en versant une compensation financière, appelée dans ce cas “une soulte“.

Le calcul de la valeur de la soulte à verser à l’ex conjoint(e) sera assuré par un notaire en fonction de la valeur nette du bien (actualisée au marché), du capital restant dû et du crédits.

Comment calculer la soulte en cas de séparation ?

Lorsqu’on parle de rachat de soulte, il s’agit souvent de calculer combien l’un des ex époux doit verser à l’autre pour obtenir la pleine propriété d’un bien immobilier. Que ce soit dans le cadre d’un divorce ou d’une succession, il est essentiel de bien comprendre comment le notaire calcul le montant de la soulte en déterminant la valeur nette du bien, les parts de chacun et le capital restant dû.

Voici donc les éléments pris en compte dans le calcul de la soulte :

Valeur actuelle du bien : Estimée par un professionnel de l’immobilier ou un notaire et actualisée aux prix observés sur le marché à l’instant t.
Part de chaque ex-époux : Déterminée en fonction de la contribution financière de chacun lors de l’achat du bien. Il est bien entendu possible d’inclure les travaux d’aménagement ou rénovation si l’un des ex-époux est à même de fournir des justificatifs.
Capital restant dû : Si un prêt immobilier est en cours, il faut déduire le capital restant à rembourser de la valeur du bien car celui-ci sera remboursé par l’ex qui gardera le bien.

Exemple de calcul pour un couple :

Imaginons un bien immobilier d’une valeur actuelle de 300 000 €, avec un capital restant dû de 50 000 €, détenu à parts égales (50/50) par deux ex-conjoints.

La soulte sera calculée ainsi :

*Pour obtenir un bon calcul de la soulte, soustrayez le capital restant dû de la valeur actuelle du bien, puis divisez par deux.

Le conjoint souhaitant conserver le bien devra verser 125 000 € à l’autre conjoint et prendre en charge le capital restant dû de 50 000 €.

Le rachat de soulte suite à un héritage (succession) :

Lorsqu’un bien immobilier est hérité par plusieurs personnes, l’un des héritiers peut vouloir racheter les parts des autres pour devenir le seul propriétaire. La valeur du bien et la soulte à verser sont déterminées par un notaire comme dans le premier cas.

Pour faire un calcul pour avoir l’estimation de la soulte, il faudra utiliser la même formule de calcul en divisant par le nombre de parts.

Ce cas est semblable au bien dit “en indivision”, où l’un des copropriétaires peut souhaiter racheter les parts des autres pour mettre fin à cette situation. Le montant de la soulte est calculé en fonction de la valeur actuelle du bien et des parts de chaque indivisaire.

Quels sont les frais en cas de rachat de soulte ?

Le rachat de soulte entraîne des frais à prévoir pour éviter toute surprise.

Les frais de notaire :

Il faudra principalement faire estimer les frais de notaire, qui se situent entre 2 % et 8 % de la valeur du bien :

Dans l’ancien : 7 à 8 % de la valeur compensatoire versée.
Dans le neuf : 2 à 3 % de la valeur compensatoire versée (pour un bien de moins de cinq ans).

Les frais de notaire incluent les droits de mutation (taxe de publicité foncière ou droit d’enregistrement), les émoluments du notaire et les débours. Ils sont généralement partagés entre les parties, mais peuvent être à la charge de la personne qui rachète la soulte.

Indemnités de remboursement anticipé (IRA) du prêt immobilier :

Dans le cas où le rachat de soulte rembourse par anticipation un prêt immobilier, la banque peut vous demander de payer des indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Ces indemnités sont prévues dans votre contrat de prêt pour compenser la banque de la perte des intérêts qu’elle aurait perçus si le prêt avait continué jusqu’à son terme.

Les indemnités de remboursement anticipé sont encadrées par la loi et ne peuvent excéder :

6 mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation, calculés au taux moyen du prêt.
Le montant des IRA ne doit pas aller au delà de 3 % du capital restant dû.

Il est important de vérifier les conditions spécifiques dans votre contrat de prêt et, si nécessaire, de négocier ces indemnités avec votre banque avant d’effectuer un remboursement anticipé.

Comment financer un rachat de soulte ?

Si vous souhaitez racheter la ou les parts de vos cohéritiers ou votre ex, il existe plusieurs options pour financer un rachat de soulte. Chaque solution a ses spécificités et pourra, en fonction de votre situation financière, répondre à vos besoins.

Voici les principales options utiliser pour effectuer une opération de rachat de soulte :

Paiement comptant :

La première option pour financer un rachat de soulte est le paiement comptant, c’est la solution la plus simple si vous disposez des fonds nécessaires sur votre compte et que vous choisissiez de les placer. Cette option est la plus directe pour financer un rachat de parts.

Cela implique de payer la totalité de la soulte en une seule fois, en utilisant vos économies ou vos liquidités disponibles. Cette méthode présente l’avantage de ne pas entraîner de frais d’intérêts ni de dettes supplémentaires, mais elle nécessite d’avoir suffisamment de liquidités à disposition à l’instant t.

Souscription d’un prêt immobilier pour rachat de soulte :

La souscription d’un prêt immobilier est une option couramment utilisée pour financer un rachat de soulte. Ce type de emprunt immobilier fonctionne de manière similaire à un crédit immobilier classique et couvre :

La soulte : La somme à verser pour racheter la part des cohéritier ou de l’ex.
Le capital restant dû : Si un prêt immobilier est encore en cours, il faut inclure le montant restant à rembourser.
Les frais bancaires : Frais liés à l’obtention du nouveau prêt, tels que les frais de dossier, les frais de garantie et éventuellement les indemnités de remboursement anticipé du prêt initial.

Pour obtenir ce prêt, la banque évaluera votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus, de votre taux d’endettement et de votre historique de crédit. Il est important de comparer les offres des différentes banques ou prendre RDV avec un courtier en prêt immobilier pour obtenir les meilleures conditions de prêt possibles.

Regroupement de crédits :

Si vous avez déjà plusieurs prêts en cours (prêt immobilier, prêt auto ou moto, crédit conso…etc) le regroupement ou rachat de crédits peut être une solution efficace pour financer un rachat de soulte.

Cette option consiste à regrouper tous vos crédits en un seul, avec une mensualité unique, ce qui peut simplifier la gestion de vos dettes et réduire vos mensualités.

Voici comment fonctionne le rachat de crédits :

Réunification des prêts existants : Tous vos prêts actuels, y compris les prêts immobiliers, les prêts à la consommation et autres dettes, sont regroupés en un seul.
Inclusion du montant de la soulte : Le montant nécessaire pour le rachat de soulte est ajouté au nouveau prêt.
Nouvelles conditions de prêt : Le regroupement de crédits permet souvent d’obtenir une durée de remboursement plus longue et/ou un taux d’intérêt plus bas, ce qui réduit les mensualités globales.

Cette méthode peut améliorer votre trésorerie mensuelle, mais elle peut aussi allonger la durée de remboursement totale et augmenter le coût global de l’emprunt. Il est essentiel de bien comprendre les termes du nouveau prêt et de comparer les offres pour choisir la plus avantageuse.

Le rachat de soulte est une opération complexe nécessitant une évaluation précise de la valeur du bien et des parts de chaque indivisaire. Il est essentiel de bien comprendre les frais associés et les options de financement disponibles pour réussir cette démarche. N’hésitez pas à faire appel à des professionnels comme des notaires ou des courtiers pour vous accompagner tout au long du processus et garantir une transaction équitable et transparente.

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Malik ABDELLI

Mon expérience de 4 ans dans le secteur de l’investissement immobilier me permet de vous concocter un contenu regroupant les dernières nouveautés garantissant une valeur ajoutée inestimable pour votre projet immobilier. 💡

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