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Faut-il déclarer un prêt immobilier aux impôts ?

Lorsque vous souscrivez à un prêt immobilier, que ce soit pour l’achat d’une résidence principale, secondaire ou pour un investissement locatif, vous vous demandez sûrement si vous devez déclarer ce prêt aux impôts ?

La réponse à cette question dépend principalement de l’usage du bien immobilier acquis. Nous allons clarifier les règles fiscales applicables aux prêts immobiliers et expliquer comment déduire les intérêts d’emprunt de vos impôts.

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Déclaration de revenus pour déduire l'assurance emprunteur des revenus fonciers

Prêt immobilier pour une résidence principale ou secondaire :

Pour les résidences principales ou secondaires, il n’est pas nécessaire de déclarer le prêt immobilier aux impôts.

Depuis 2011, les intérêts d’emprunt pour l’achat ou la construction de votre résidence principale ne donnent plus droit à un avantage fiscal. En effet, le dispositif de crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt a été supprimé pour les prêts contractés après le 1er janvier 2011.

Par conséquent, que vous achetiez une maison ou un appartement pour y vivre, ou comme résidence secondaire, vous n’avez pas à mentionner ce prêt sur votre déclaration de revenus.

Des solutions fiscales sont pratiqués sur les résidences principales : comme l’investissement en SCI (société civil immobilière) ou en SARL de famille. Celui-ci peut vous permettre de vous ouvrir la une porte d’accès aux avantages fiscaux intéressants sur votre logement principal.

Prêt immobilier pour un investissement locatif :

En revanche, si le bien immobilier est destiné à la location (saisonnière, meublée, location nue ou en régime général), les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles des revenus locatifs.

Cela permet de réduire votre base imposable et, par conséquent, le montant de vos impôts.

Comment déduire son crédit immobilier des impôts ?

Pour déduire votre crédit immobilier des impôts, vous devez comprendre les différents régimes fiscaux disponibles :

Régime micro-foncier :

Si vos revenus locatifs bruts sont inférieurs à 15 000 € par an et que vous louez un bien non meublé (location nue), vous pouvez bénéficier du régime micro-foncier. Dans ce régime, un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué à vos revenus locatifs. Cet abattement prend en compte les charges, y compris les intérêts d’emprunt, donc vous ne pouvez pas les déduire séparément.

Régime réel :

Si vos revenus locatifs bruts dépassent 15 000 € par an, ou si vous choisissez le régime réel d’imposition, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs. Cela s’applique aussi bien aux locations meublées qu’aux locations non meublées.

  • Pour les locations non meublées, les intérêts d’emprunt doivent être reportés sur le formulaire 2044 à la ligne 250.
  • Pour les locations meublées, vous devez utiliser le formulaire 2031 et remplir la case correspondante.

Puis-je déduire mon prêt immobilier ?

Vous pouvez déduire les intérêts de votre prêt immobilier uniquement si le bien est destiné à la location. Les résidences principales et secondaires ne sont plus éligibles à cette déduction depuis 2011. (Sauf, bien entendu, sur certains montage fiscaux.)

Est-ce que les intérêts d’emprunt sont déductibles des impôts ?

Oui, les intérêts d’emprunt sont déductibles des impôts, mais uniquement dans le cadre d’un investissement locatif. Les intérêts d’emprunt, ainsi que certains frais associés, peuvent être déduits de vos revenus locatifs, réduisant ainsi votre base imposable.

Comment déclarer un emprunt pour une location non meublée :

Pour déclarer un prêt immobilier lié à une location non meublée, utilisez le formulaire 2044 disponible sur le site officiel des impôts (impots.gouv.fr). Sur ce formulaire, reportez les intérêts d’emprunt à la ligne 250.

Pour cela, vous devez totaliser tous les intérêts payés au cours de l’année fiscale pour l’emprunt contracté. Ces intérêts incluent les frais de dossier, de garantie et d’assurance emprunteur.

Une fois calculés, inscrivez ce montant dans la ligne citée.

*N’oubliez pas de déclarer également les autres charges déductibles et vos revenus locatifs bruts.

Comment déclarer un emprunt pour une location meublée :

Pour une location meublée, utilisez le formulaire 2031, disponible sur le même site. Les intérêts d’emprunt doivent être inscrits dans la case C2b. Pour les calculer, additionnez les intérêts payés mensuellement sur l’année à retrouver sur votre tableau d’amortissement.

Ces intérêts sont généralement indiqués sur votre tableau d’amortissement fourni par la banque. Incluez les frais de garantie et d’assurance dans ce calcul. Une fois le total obtenu, reportez-le dans la case C2b du formulaire 2031.

Quels sont les autre frais d’un prêt immobilier déductibles ?

En plus des intérêts, vous pouvez déduire d’autres frais relatifs à votre prêt immobilier. La déductibilité concernera les projets immobiliers en location sur les frais suivants :

  • Les frais de dossier ;
  • Les frais de garantie hypothécaire ou de cautionnement ;
  • Les frais d’assurance emprunteur ;
  • Les intérêts intercalaires pour les biens en cours de construction ou de rénovation.

💡 Exemples pratiques

Exemple 1 : Location non meublée !

Vous avez acheté un appartement que vous louez non meublé. Vos revenus locatifs annuels sont de 20 000 €. Vous avez opté pour le régime réel. Vos intérêts d’emprunt annuels s’élèvent à 2 400 €. Vous pouvez donc déduire ces 2 400 € de vos revenus locatifs, réduisant ainsi votre base imposable à 17 600 €.

Exemple 2 : Location meublée !

Vous avez acheté un appartement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) que vous louez meublé. Pendant la construction, vous payez des intérêts intercalaires de 3 000 €. Vous pouvez déduire ces intérêts intercalaires de vos revenus locatifs une fois la location commencée, en les déclarant sur le formulaire 2031.

Il n’est pas nécessaire de déclarer un prêt immobilier pour une résidence principale ou secondaire aux impôts. Toutefois, pour un investissement locatif, les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles, ce qui constitue un avantage fiscal significatif. Assurez-vous de choisir le régime fiscal le plus avantageux pour vous et de bien remplir vos déclarations pour maximiser vos déductions.

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