La portabilité d'un prêt immobilier : possible ou non ?

La portabilité d’un prêt immobilier est un sujet qui revient sur l’actualité de l’immobilier. Surtout depuis que le député du parti Renaissance, Damien Adam, a proposé une loi qui permet d’inclure systématiquement la clause de portabilité dans un contrat de crédit immobilier.

Revenons un peu sur les deux dernières années. Le marché immobilier français a connu des fluctuations importantes, notamment avec la montée rapide des taux d’intérêt depuis 2022. En 2023 et 2024, les emprunteurs se retrouvent face à des conditions de crédit de plus en plus strictes (normes HCSF, taux d’usure…) rendant l’accès à un prêt immobilier plus difficile.

Dans ce contexte, la portabilité du prêt immobilier pourrait représenter une solution intéressante pour de nombreux acquéreurs. Cet article vise à expliquer en détail cette clause et ses avantages pour les emprunteurs.

1 minute

29 mai 2024

Qu’est-ce que la portabilité du prêt immobilier ?

La portabilité du prêt immobilier est une clause qui permet à un emprunteur de transférer les conditions de son prêt initial à l’achat d’un nouveau bien immobilier. Autrement dit, si vous avez contracté un prêt immobilier à un taux avantageux pour un logement A, vous pouvez conserver ce même taux pour financer l’achat d’un nouveau logement B, après la vente de votre bien initial.

Cette mesure permet de bénéficier des conditions favorables de votre premier prêt immobilier (taux, frais de , durée, capital remboursé…etc). Surtout, maintenant que les taux sont plus élevés que les deux dernières années.

Pourquoi la potabilité d’un crédit immobilier serait intéressante ?

Depuis la baisse des taux d’intérêt entre 2017 et 2021, de nombreux emprunteurs ont pu bénéficier de crédits à des taux très bas.

Cependant, depuis 2022, les taux ont augmenté significativement, rendant les prêts immobiliers plus coûteux. La hausse était tellement brusque, que le taux d’usure (ajusté tous les trimestres) n’arrivait plus à suivre. Bloquant ainsi 3/4 des demandes de crédits immobiliers en 2023. C’est dans ce contexte qu’un jeune député et cadre du Crédit Agricole a présenté un texte qui pourrait faire du bien au marché immobilier !

La proposition de loi N° 2583, portée par le député du parti renaissance Damien ADAM, visant à généraliser la portabilité des prêts immobiliers a été introduite pour permettre aux emprunteurs de conserver leurs taux avantageux et ainsi faciliter leurs projets immobiliers.

Comment fonctionne la portabilité du prêt immobilier ?

La clause de portabilité était déjà présente jusqu’en 2016 et pouvait être négociée dans les contrats d’emprunt. Cependant, jusqu’à présent elle n’était pas systématique et avait même disparu des négociations.

La nouvelle portabilité, énoncée dans le proposition de loi de Damien ADAM, permettrait d’acquérir un nouveau bien en continuant d’utiliser le prêt immobilier actuel.

💡 Exemple simple :
Si votre logement A vaut 250 000 € et votre futur logement B vaut 250 000 €. Vous pourrez directement payer le logement B avec l’enveloppe de la vente du logement A.
Donc, vous conserverez les mêmes conditions de remboursement et le même crédit. Ce qui changera c’est l’affectation du prêt immobilier.

Quels sont les avantages de la portabilité ?

Il est clair que la portabilité peut offrir plusieurs avantages aux acquéreurs.

Le principe de la loi parait simple ! Pour le schématiser, il se rapproche d’un crédit auto, sur lequel vous pouvez, tant que vous rembourser vos mensualités, utiliser l’argent pour la voiture que vous souhaitez. Il suffira juste de prévenir la banque du changement de voiture pour que celle-ci vous fasse parvenir un avenant de votre contrat. C’est pareil pour la transférabilité d’un prêt immobilier, vous pourrez changer de maison et garder le même crédit.

Dans votre projet immobilier, la portabilité de votre emprunt peut présenter plusieurs avantages :

Maintien du taux initial : Vous pouvez conserver le taux d’intérêt de votre premier prêt, certainement plus bas que les taux actuels.
Économie sur les frais de dossier : La procédure est simplifiée et vous évitez les frais de dossier liés à un nouveau prêt.
Pas de pénalités de remboursement anticipé : Vous n’avez pas à payer de pénalités pour rembourser votre prêt initial par anticipation.

Exemple pratique de transférabilité du prêt immobilier :

Prenons l’exemple de Jean et Marie, qui ont acheté leur premier appartement en 2019 avec un prêt immobilier à un taux de 1,2%. En 2024, ils décident de vendre cet appartement pour acheter une maison plus grande.

Grâce à la portabilité de leur prêt immobilier, ils peuvent transférer les conditions de leur premier prêt à leur nouveau crédit, conservant ainsi le taux avantageux de 1,2% sur le capital souscrit initialement, alors que les taux actuels sont de 4%.

Cette transférabilité leur permet d’économiser des milliers d’euros en intérêts sur la durée du nouveau prêt.

La proposition de loi sur la portabilité des prêts immobiliers :

La proposition de loi déposée par Damien Adam vise donc à : généraliser la portabilité des prêts immobiliers. Cette dernière, jusqu’en 2016, était une clause exceptionnelle disponible sur les contrats.

L’objectif de cette proposition de texte est de :

Fluidifier le marché immobilier : En permettant aux propriétaires de conserver des taux bas, le nouveau texte pourrait encourager les transactions immobilières.
Simplifier les démarches des acquéreurs : Les procédures d’obtention de nouveaux prêts seraient simplifiées, facilitant ainsi les achats de nouveaux biens immobiliers.
Éviter les pénalités : Les acquéreurs n’auraient plus à payer de pénalités pour le remboursement anticipé de leur prêt initial.

Impacts potentiels du texte proposé :

Imaginons que cette réforme soit votée et adoptée par l’Assemblée Nationale. La généralisation de la portabilité des prêts immobiliers pourrait avoir plusieurs impacts :

Réduction des coûts pour les emprunteurs : En conservant des taux bas, les acquéreurs économisent sur les intérêts.
Encouragement des ventes immobilières : Les propriétaires seraient plus enclins à vendre et acheter de nouveaux biens, dynamisant ainsi le marché.
Répercussions sur les banques : Les banques pourraient ajuster leurs offres et leurs taux pour s’adapter à cette nouvelle mesure.

Est-ce que ce texte de loi sera adopté ?

Ce texte pourrait potentiellement dynamiser le marché immobilier. Mais la question est de savoir : est-ce qu’il sera adoptée par l’assemblée nationale ?

Actuellement, la proposition de loi n’est même pas encore en discussion et n’a pas été adoptée. Elle sera renvoyée à la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale pour examen.

Pour rappel : son objectif est de généraliser la clause de portabilité afin de rendre cette option accessible à tous les bénéficiaires d’un emprunt.

Cependant, son adoption reste incertaine en raison des réticences des banques qui pourraient voir une baisse de leurs revenus provenant des intérêts des prêts immobiliers si cette mesure était mise en place.

Il est prévu que cette proposition soit débattue en septembre 2024 et son adoption dépendra des discussions et des éventuels ajustements apportés au texte initial.

Sachant que le député Lionel Causse a déjà proposé un texte dans ce sens. Ce dernier prévoyait la révision des normes HCSF et revoir à la hausse le taux d’endettement maximal pour l’octroi des crédits immobiliers. Cependant, cette dernière proposition a rencontré des obstacles. Le retrait de cette loi en avril 2024 a suscité des réactions de frustration parmi les professionnels du secteur immobilier, qui voyaient dans ce texte un moyen de revitaliser le marché en berne.

À retenir :

✔ Portabilité du prêt immobilier : Clause permettant de transférer les conditions d’un prêt initial à un nouveau crédit.

✔ Conditions nécessaires : Même destination du prêt, accord de l’organisme de caution, et souscription dans la même banque.

✔ Avantages : Maintien du taux initial, économie sur les frais de dossier, et absence de pénalités de remboursement anticipé.

✔ Proposition de loi : Vise à généraliser la transférabilité pour fluidifier le marché immobilier et simplifier les démarches des emprunteurs.

La portabilité du prêt immobilier est une mesure potentiellement très avantageuse pour les emprunteurs souhaitant vendre leur bien actuel pour en acquérir un nouveau, tout en conservant des conditions de crédit favorables.

La généralisation de cette clause, comme le propose le nouveau texte, pourrait non seulement simplifier les démarches d’acquisition immobilière mais aussi dynamiser le marché immobilier français.

En tant qu’emprunteur, il est essentiel de rester informé des évolutions législatives et de consulter votre banque pour connaître les options disponibles pour votre prêt immobilier.

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Malik ABDELLI

Mon expérience de 4 ans dans le secteur de l’investissement immobilier me permet de vous concocter un contenu regroupant les dernières nouveautés garantissant une valeur ajoutée inestimable pour votre projet immobilier. 💡

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