Simulation de prêt immobilier

Effectuer une simulation de prêt immobilier

Avant de vous lancer dans votre projet immobilier, il semble sage de passer d’abord par la simulation. C’est en effet la meilleure façon de connaître votre capacité d’emprunt, l’enveloppe maximum qu’une banque est susceptible de vous prêter. Pour cela, certains critères sont à observer de près, afin que le calcul que vous allez faire corresponde au plus proche aux calculs de la banque qui vous prêtera.

Quels sont les éléments à prendre en compte ?

Parmi ces critères et ces éléments, pensez toujours que le prix du bien que vous convoitez n’est pas la seule chose que vous devrez payer lors de l’acquisition. En plus de ce prix, vous devrez également compter ;

- Les frais de notaire, qui s’appliquent exclusivement sur la valeur du bien. Comptez environ 7,5 % du prix de vente brut ;

- Les frais de négociation. Si ces frais proviennent du notaire, ils sont en moyenne autour de 4 %. Si ces frais sont issus d’une négociation avec une agence immobilière, les tarifs peuvent évoluer entre 2,5 et 6,5 % ;

- Les frais de garantie. Ces frais ne s’appliquent que sur le montant du prêt, et n’ont rien à voir avec la valeur du bien. Comptez environ 1,5 % du montant du prêt principal ;

- Les frais de dossier bancaire, allant de 0 à 750 e en moyenne ;

- Les frais de courtage, variables selon les courtiers, mais dépassant rarement 1500 €.

Tous ces frais peuvent intégrer le plan de financement. D’ailleurs, il est toujours préférable de noter d’un côté l’intégralité des coûts, et, de l’autre l’intégralité des financements, y compris le montant de l’apport, qui participe au plan de financement. Ce faisant, vous faites baisser le ratio hypothécaire, et pouvez donc obtenir un taux plus intéressant.

A quoi faut-il penser lors d’une simulation de prêt immobilier ?

En outre, lorsque vous réalisez une simulation de prêt immobilier, vous devrez penser à certains détails. Ne prenez pas toujours le taux le plus bas que vous trouvez. Renseignez-vous sur les taux moyens (en fonction des durées choisies) sur votre territoire. Les banques n’appliquent pas les mêmes taux partout en France. Ensuite, rappelez-vous toujours que la norme d’endettement est de 33 % des revenus. Même si aujourd’hui de nombreuses banques permettent un endettement jusqu’à 38 %, le simple fait de dépasser ce fameux tiers peut vous interdire l’accès au prêt 1 % employeur.

De la même façon, veillez à ce que votre mensualité respecte le budget de votre foyer. Le but n’est pas de s’endetter jusqu’à ne plus pouvoir vivre au quotidien, juste pour devenir propriétaire. Dès que vous aurez saisi les données relatives au bien immobilier convoité, jouez sur les durées pour voir évoluer votre mensualité. Un prêt plus court est toujours moins cher. Un prêt plus long est toujours plus souple à gérer. Ces simulations vous permettent de trouver le bon équilibre.

Selon le type d’acquisition que vous allez faire, certaines règles peuvent différer. Par exemple, pour un prêt immobilier simulation d’investissement locatif, ne comptez pas 100% du loyer que vous percevrez en revenus, mais seulement 70 à 80 %. A ce sujet d’ailleurs, sachez que les banques ont deux modes de calculs bien distincts concernant l’investissement locatif. L’un d’entre eux consiste à ne saisir que la différence entre la mensualité payée et les 80 % du loyer perçu, et à ajouter cette différence (souvent négative) aux charges mensuelles du foyer fiscal. L’autre méthode consiste à ajouter le loyer aux revenus globaux du foyer, et les mensualités aux charges. Il en résulte deux taux d’endettement totalement différents. Si certaines banques n’utilisent que l’un des calculs, d’autres prennent les deux en compte et pondèrent le résultat.

Prêt immobilier simulation