Le crédit In Fine

Crédit "In Fine" Vs prêt classique

Le crédit In Fine est une forme particulière d’emprunt immobilier. Contrairement aux prêts dits classiques, tous amortissables, qu’ils soient à taux fixe ou à taux révisable, le prêt In Fine permet aux emprunteurs de ne se voir facturer que les intérêts de l’emprunt, avant l’échéance finale. Pour bien comprendre, regardez n’importe lequel de vos prêts actuels en cours. Sur votre tableau d’amortissement, vous voyez que vos mensualités sont divisées entre remboursement du capital et intérêts.

Dans un prêt In Fine, il n’y a pas de remboursement mensuel du capital. De fait, vous ne remboursez que des intérêts, fixes, tous les mois, jusqu’à la dernière mensualité du prêt. C’est lors de cette dernière mensualité que vous devrez solder l’intégralité du capital. Mais attention. Les intérêts d’un emprunt s’appliquent à un capital. Dans un prêt amortissable, le capital diminue à chaque remboursement. De fait, les intérêts s’appliquent au nouveau capital et sont donc moins importants mois après mois. Dans un prêt in Fine, le capital ne bouge jamais. Les intérêts sont donc fixes et très élevés, comme s’ils étaient toujours au niveau de la toute première mensualité du prêt. En somme un prêt In Fine peut coûter cher…

Les avantages du prêt In Fine

Toutefois, malgré le coût élevé de ce type de prêt, il présente quelques avantages non négligeables. En effet, les intérêts élevés permettent une défiscalisation plus importante, notamment par le biais du calcul du déficit foncier. C’est pourquoi ce type d’emprunt est souvent proposé aux investisseurs immobiliers, qui plus est disposant de fonds de secours.

Mais l’autre gros avantage du prêt In Fine tient à ses mensualités plus légères. Même chargé d’intérêts fixes élevés, les mensualités sont désincarnées de leur capital. Elles permettent donc un investissement moins lourd à gérer au quotidien. De fait, le crédit In Fine peut s’avérer être une excellente solution pour un investissement locatif. En effet, les mensualités peuvent être couvertes par les loyers perçus, permettant à la fois une défiscalisation intéressante au titre du déficit foncier et un investissement plus facile à gérer au niveau du budget du foyer. 

Mieux encore, le credit In Fine est régulièrement utilisé pour les opérations d’achat/revente chères aux marchands de biens. Ces derniers peuvent acquérir un bien immobilier, et le revendre après travaux et/ou découpage en lots, tout en ne payant que les intérêts d’emprunt durant la période. Ce type d’opération dure en général entre 6 mois et 2 ans, au maximum. A la revente, la somme perçue permet de solder le prêt par anticipation. Le reste étant la marge effectué par le professionnel marchand de bien.

Les inconvénients du prêt In Fine

Malgré tout, un prêt classique vaut parfois mieux. D’abord parce que les modalités de ce prêt obligent à un paiement d’intérêts élevés, surtout sur une longue période. Et même si la défiscalisation est intéressante, ce que vous ne payez pas en impôts, vous le payez à la banque. Ensuite, parce que les taux appliqués aux prêts In Fine sont également supérieurs à ceux pratiqués sur les prêts classiques. Enfin, parce que la mise en place d’un prêt In Fine nécessite quelques garanties pour la banque.

En effet, celle-ci vous prête un capital important en pariant sur le fait que vous pourrez rembourser l’intégralité du capital lors de la dernière échéance. Et seules deux possibilités existent et qui peuvent rassurer votre banquier

- La revente du bien en fin de prêt. Mais ceci reste aléatoire. Rien ne dit que la valeur de votre bien dans 20 ans permettra le solde du prêt, ou que vous parviendrez à le vendre dans les délais impartis

- Le nantissement. Ceci consiste à placer une somme qui restera bloquée auprès de votre banque. En fonction de l’évolution des taux d’épargne, cette trésorerie bloquée jusqu’au solde du prêt In Fine est calculée de façon à ce que l’épargne constituée en fin de période corresponde au minimum au montant du capital à rembourser sur le prêt.