La Vente Immobilière promesse de vente ou compromis vente ?

LA vente immobilère

Juridiquement, une vente immobilière s’étale dans le temps et se divise en plusieurs phases, pour plusieurs raisons :

1 Pour permettre à l’acquéreur  de rechercher un financement du bien, grâce à un prêt notamment. Les négociations avec les établissements bancaires peuvent prendre un certain temps.

2 Pour permettre au notaire de préparer un certain nombre de formalités relatives à la publicité foncière.

3 Pour faire valoir un droit de préemption, afin d’acquérir en priorité le bien immobilier, en lieu et place du candidat initial à l’acquisition.

Section 1. La promesse de vente unilatérale ou synallagmatique

 

 

On distingue entre :

d’une part, la promesse unilatérale de vente, par laquelle le promettant consent au bénéficiaire une option, en principe pour une durée limitée. Celui qui promet est engagé et lorsque le bénéficiaire lève l’option, alors le contrat est conclu. Il existe en somme, avec la promesse unilatérale de vente, un décalage entre le moment de l’engagement du promettant et celui du bénéficiaire. Si finalement le bénéficiaire de la promesse ne lève pas l’option, l’indemnité d’immobilisation reste acquise par le promettant. Lorsque la promesse porte sur un immeuble qui appartient à une personne physique, l’article L. 290-1 du Code de la construction et de l’habitation impose une rédaction dans un acte authentique, à peine de nullité, dès lors que l’option a été consentie pour au moins dix-huit mois.

 

d’autre part, la promesse synallagmatique. Cette dernière est couramment appelée le « compromis » de vente. L’article 1589 du Code civil dispose que « la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». En pratique, l’acquéreur verse souvent une somme en contrepartie d’une faculté de dédit. Elle restera acquise par le vendeur si la vente venait à ne pas être réitérée. Ici aussi, le Code de la consommation impose la rédaction d’une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt (C. conso., art. L. 312-15).

Lorsque les démarches du candidat à l’acquisition immobilière ne sont pas faites ou bien qu’elles sont faites à des conditions qui ne correspondent pas aux éléments indiqués, alors la condition est accomplie et le vendeur pourra conserver la somme versée à titre de dédit.

Ensuite, la vente sera réitérée par acte authentique. Le notaire va donc rédiger l’acte de cession.

Il convient de préciser que l’article 1653 du Code civil organise une exception d’inexécution que l’acquéreur va pouvoir invoquer lorsqu’il subit un trouble, voire même risque de subir un trouble, du fait d’une action en revendication ou d’une action hypothécaire. La jurisprudence a cependant étendu ce mécanisme à la simple inscription d’hypothèque. Ainsi l’acquéreur peut suspendre son paiement, dès lors que l’immeuble cédé est grevé d’hypothèque.

Section 2. La publicité de la vente

La publicité a pour fonction, de rendre public, c’est à dire de porter à la connaissance des tiers, l’existence d’un acte et d’une situation juridique. Par conséquent, la publicité renforce l’opposabilité.

En matière de vente immobilière, la publicité joue un rôle fondamental. En effet, l’opposabilité du droit de propriété est subordonnée à la publicité du droit. Par conséquent, celui qui acquiert un bien immobilier sans que la vente ne soit publiée pourra se voir ensuite opposer l’acquisition par un tiers de droit sur ce même immeuble, dès lors que ces droits seraient publiés par la suite. En cas de conflits entre des droits prétendument concurrents sur un même bien, la première publication l’emportera. Ainsi, la publication a pour fonction de trancher entre ces droits concurrents.

La publicité joue aussi un rôle fondamental en matière de crédit. En effet, l’emprunteur qui propose au prêteur de denier de prendre une hypothèque sur son bien immobilier va pouvoir démontrer que ledit bien n’est pas déjà grevé d’un privilège ou d’une hypothèque.

Cette publicité est assurée par la conservation des hypothèques. Au demeurant, cette dernière appellation peut induire en erreur. En effet, si les hypothèques doivent faire l’objet d’une publication, il en est de même pour  les droits réels, au premier rang desquels figure bien sûr le droit de propriété. La conservation des hypothèques assure ainsi la publication d’autres droits réels, tels que l’usufruit et les servitudes.

 

Aujourd’hui, le droit positif distingue :

A côté du conservateur des hypothèques, le notaire joue un rôle absolument fondamental en matière de publicité foncière. Ce rôle est lié à la nature d’acte authentique de l’acte notarié. En effet, en matière de publicité foncière, seuls les actes authentiques peuvent faire l’objet d’une publicité foncière (article 710-1 du code civil). Ainsi un acte sous contreseing d’avocat ne peut pas être publié de la sorte. C’est ici qu’apparaît le lien entre acte notarié, publicité foncière et sécurité juridique.

 

De surcroît, la validité de certains actes est soumise par le décret du 4 janvier 1955 à l’exigence d’un acte notarié. Ainsi les baux de plus de 12 ans ou encore les ventes immobilières sont obligatoirement faits par acte notarié.

L’
article 33 du décret du 4 janvier 1955 impose au notaire des délais de publication très stricts. Ainsi il doit publier :

  • l’attestation notariée dans les quatre mois du jour où il en a été requis. L’attestation immobilière est rédigée par le notaire à la demande des héritiers lorsque la succession comporte un ou plusieurs biens immobiliers. Elle a pour objet de faire connaître au tiers le changement de propriétaire du bien ;
  • Les autres actes doivent être publiés dans le trois mois.

Lorsque la publication doit être faite dans deux bureaux ou plus, ces délais sont augmentés de un mois pour chaque bureau en plus du premier.

Les actes à publier sont donc obligatoirement déposés au bureau des hypothèques. Concrètement, une copie de l’acte est déposée pour les publications et un bordereau d’inscription, accompagné de l’acte constituant l’hypothèque par exemple, doit l’être pour les inscriptions. Le conservateur répertorie chaque jour les actes déposés. Aujourd’hui, grâce au logiciel Télé@ctes, les études de notaire communiquent en ligne avec la conservation des hypothèques.

 

Trois fichiers sont tenus :

  • le fichier personnel, par titulaire d’un droit réel ;
  • Le fichier d’immeubles, pour les biens immobiliers situés en ville ;
  • Le fichier parcellaire qui regroupe plusieurs parcelles de propriétés.

 

Un fichier immobilier est également constitué qui recoupe ces différentes informations.

 

 

L’inscription par ordre chronologique est essentielle et conditionne l’efficacité même de la publicité foncière. Il faut y ajouter un second principe, extrêmement important en pratique (Art. 3 du décret du 4 janvier 1955), qui est l’effet relatif de l’inscription. Un acte ne peut être publié que si le « titre du disposant ou dernier titulaire n’a pas été préalablement publié ». Cette règle trouve une exception en matière de prescription et de possession, ainsi que pour les titres antérieurs au premier janvier 1956. Elle vise à garantir une sorte de « traçabilité » des droits réels, en permettant d’établir une chaîne de droits successifs.

En matière de vente immobilière, la publicité foncière joue un rôle essentiel.

 

  • D’une part, les actes de mutation ou de constitution de droits réels immobiliers doivent impérativement être publiés, selon l’article 28, 1°, a. du décret du 4 janvier 1955. Les contrats de vente immobilière appartiennent évidemment à cette catégorie d’acte. Le texte précise que la publication doit être faite, même si l’acte est assorti d’une condition suspensive ;

 

  • D’autre part, l’établissement prêteur de deniers accompagnera très certainement le financement de privilèges portant sur le bien, tels une hypothèque. Cette dernière doit également être publiée.

 

 

 

Dans les deux cas, le notaire est responsable de la bonne exécution de cette inscription. Un manquement à l’obligation de publier engagerait sa responsabilité, car l’inscription des hypothèques participe de l’efficacité juridique de l’acte.