Immobilier d'entreprise en Seine et Marne

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Melun-Sénart et Marne –la-Vallée locomotive du marché

 

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Le marché seine-et­ marnais de l'immo­bilier d'entreprise se joue pour beau­coup sur deux zones : Melun-Sénart et Marne-la-Vallée.

L'Observatoire immobi­lier des entreprises donnait le 3 avril un bilan de l'année 2013 en matière d'immobilier d'en­treprise. En nombre de transactions comme en volumes, Melun-Sénart et Marne-la-Vallée/Chelles représentent plus des trois quarts du marché. Les autres secteurs du départe­ment, - Sud à partir de Fontainebleau, Est, Paris CD G/Meaux et Francilienne — jouent un rôle moindre.

L'OBIE observe les trans­actions de locaux d'activité, de bureaux et de locaux lo­gistiques. La Seine-et-Marne continue d'être l'ex­ception en Ile-de-France en raison de l'importante pro­portion de locaux d'activité qui se commercialise Ils re­présentent 55 % des trans­actions en 2013, les bu­reaux 39 % et la logistique 6 %. La moyenne en Ile-de­France est de 70 % pour les bureaux... ce qui montre que la Seine-et-Marne en­core fortement occupée par la production et moins par le tertiaire que ses voisins.

Côté volumes, l'année 2013 a été plus active que 2012, mais en deçà cepen­dant de 2010 et 2011. 518 000 m2 se sont com­mercialisés en 2013, contre 577 000 en 2010. La loca­tion est en augmentation : 77 % du volume des trans­actions en 2013, contre 72 % en moyenne sur les quatre années précédentes. Les valeurs locatives sont à la baisse. À l'achat, l'éven­tail des prix est large, en particulier pour les bu­reaux.

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Les bureaux à Marne-la-Vallée

À elle seule, la zone de Marne-la-Vallée concentre plus de la moitié des trans­actions de bureaux en 2013 et 63 % des surfaces. Les surfaces inférieures à 100 m2 représentent plus de la moitié des transac­tions. Pour tenir compte de cette demande, EPA Marne mettra sur le marché des surfaces de 30 à 200 m2 à Jossigny en 2016.

Quelques grandes trans­actions font monter les vo­lumes de bureaux. Ainsi, l'an dernier, dix-neuf trans­actions de plus de 500 m2 se sont conclues. Les plus importantes : 2 200 m2 achetés par l'ICAM à Lieu-saint et 1 630 m2 loués par Autopro à Lagny-sur-Marne.

Locaux d'activité: baisse des volumes

Le nombre de mètres car­rés commercialisés en 2013 est le plus bas depuis 2012: 145 000 m2 contre 184 000 en 2011, année la plus ac­tive depuis 2010. Là encore, la      zone          Marne-la‑

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Vallée/Chelles se montre très dynamique, rassem­blant 50 % des surfaces commercialisées. L'autre moitié se répartit assez éga­lement entre Sénart-Melun, le secteur Francilienne et Paris CDG/Meaux. À noter, les plus importantes trans­actions 2013 sont des ven­tes. L'une de 10 000 m2 à la société Bati Formes à Brie-Comte-Robert ; l'autre, de 7 500 m2, à SB Graphic à Mitry-Compans.

Logistique:

Sénart-Melun en tête

Le creux de la vague sem­ble avoir été atteint en 2012... Le marché reprend quelques couleurs, même si 2013 n'a rien d'exception­nel. Le secteur Sénart-Me­lun concentre la moitié des transactions et près des deux tiers des volumes. À noter qu'une transaction sur deux porte sur plus de 10 000 m2. Au top de ces immenses locaux, Transal­liance a signé la location de 70 000 m2 à Moissy-Cra­mayel ; le nouveau siège de Toys R'Us sera doté d'un entrepôt de 51 000 m2.

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                                                       Les prix

•          Location de bureaux : neuf, 120 à 230 eu-ros/m2 ; second marché 80 à 250 euros/m2. Achat de           bureaux : neuf 2 083 à 2 920 eu¬ros/m2 ; second marché 690 à 2 402 euros/m2

•          Location locaux d'activité : neuf 59 à 105 euros/m2 ; second marché 40 à 150 euros/m2.   Achat locaux d'activité : neuf 539 à 2 068 eu-ros/m2 ; second marché 333 à 1 400 euros/m2

•          Location locaux logistique : neuf 46 à 58 euros/m2 ; second marché 40 à 60 euros/m2 Achat locaux logistique : second marché 270 à 665 euros/m2.