Acquisition immobilière sous le régime légal et sous le régime de la séparation de biens publié le 18 decembre 2014

Le régime primaire impératif : la protection du logement familial

En droit des régimes matrimoniaux, les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits sur le logement de la famille ni des meubles meublants dont il est garni. Les actes sur le logement sont de ceux qu’un conjoint ne peut faire seul (article 215 du code civil). On parle alors de cogestion des époux. La notion de logement est proche de celle de résidence, c’est là où vivent les époux (une situation de fait). Les époux s’obligent à une communauté de vie, la protection du logement joue jusqu’à ce que le jugement de divorce soit passé en force de la chose jugée. Ainsi si monsieur signe seul le compromis de vente après ordonnance de non conciliation, cet avant contrat est annulé bien que l’ordonnance de non conciliation ait attribuée le bien à Monsieur, car celle-ci n’a pas la force de la chose jugée. (Cour de cassation, juin 2011)

L’article 215 alinéa 3 désigne l’époux dont le consentement n’a pas été donné comme le seul ayant la capacité à demander l’annulation de l’acte de disposition relatif au logement familial. Cette mesure de protection du logement familial est impérative, on dit que la règle est d’ordre public. On ne peut donc pas y déroger par contrat de mariage.

 

Le régime légal de la communauté réduite aux acquêts pour un partage de la valorisation patrimoniale

Lorsque les époux se marient sans contrat de mariage, c'est le régime légal de la communauté réduite aux acquêts qui s'applique par défaut (articles 1400 à 1491 du code civil). Dans le régime matrimonial légal les biens des époux se répartissent en trois masses : la masse de biens communs et les masses de biens propres de chaque époux. Ces masses ne constituent pas des patrimoines à proprement parler : chaque époux n’a qu’un patrimoine composé de ses biens propres et de ses droits dans la communauté. Les biens communs correspondent aux acquêts. Au sens de l’article 1401 du Code civil, constituent des acquêts les biens acquis par les époux (ensemble ou séparément) pendant le mariage, à titre onéreux. Les biens communs sont donc à la fois constitués des revenus des époux et de leur capital acquis pendant le mariage.

 

Les acquisitions réalisées à titre onéreux sont communes, sous réserve toutefois d’acquisitions réalisées avec des deniers propres et pour lesquels les formalités de remploi auraient été effectuées. Les acquisitions à titre gratuit sont exceptionnellement communes lorsque la libéralité est stipulée faite conjointement aux deux époux ou que l’auteur de la libéralité manifeste sa volonté d’en faire un bien commun (art. 1405 du Code civil).

 

Il faut noter enfin que la présomption de communauté joue aussi un rôle dans la détermination des biens communs. L’article 1402 du Code civil répute en effet acquêt de communauté tout bien meuble ou immeuble dont aucun des époux ne parvient à établir le caractère propre. Ainsi, si l’époux qui revendique la propriété d’un bien ne parvient pas à rapporter la preuve de son caractère propre, le bien tombe en communauté.

 

Les règles de l’accession (article 551 du Code civil) s’appliquent dans le régime légal. Selon l’article 551 du Code civil, Tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les règles qui seront ci-après établies. Ainsi la construction d’une maison, financée par des deniers propres, sur un terrain commun est commune. La subrogation réelle trouve aussi à s’appliquer. Elle jouera de façon automatique, sans formalité particulière, chaque fois qu’un bien sera substitué à un bien commun.

Selon l’article 1405 du Code civil, les biens propres sont les biens présents que l’époux possédait au jour du mariage, les biens acquis à titre gratuit en cours de mariage par succession ou donation ainsi que les biens reçus par arrangement de famille

 

Une difficulté peut survenir lorsque l'un des époux souhaite utiliser un bien ou une somme qui lui est propre (un héritage ou une donation par exemple) pour acquérir un bien important (une maison ou un appartement par exemple) au cours du mariage.

En effet, ce bien sera alors considéré juridiquement comme un bien commun (appartenant aux deux époux) car acquis pendant le mariage et non comme un bien propre. Il sera compliqué pour le conjoint qui a apporté un bien ou une somme propre de revendiquer la propriété du bien acquis grâce à cet apport en cas de divorce. Le problème juridico-financier réside donc dans l'utilisation d'un bien ou de fonds propres pour acquérir un nouveau bien pendant le mariage.

Une solution juridique existe pour remédier à cette difficulté, la subrogation.

Il y a deux types de subrogation : réelle ou de plein droit sans l’intervention d’un époux et la subrogation avec manifestation de la volonté.

 

  • Pour la subrogation réelle cela s’applique aux créances et indemnités qui remplacent un bien propre (article 1406 du code civil), par exemple un époux possède un terrain au jour du mariage vient d’être exproprié, le bien était donc propre (article 1405 du code civil) et l’indemnité aura donc la même nature. Selon l’article 1407 du code civil, le bien acquis en échange d'un bien qui appartenait en propre à l'un des époux est lui-même propre, sauf la récompense due à la communauté ou par elle, s'il y a soulte. Toutefois, si la soulte mise à la charge de la communauté est supérieure à la valeur du bien cédé (on ne prend pas en compte les frais d’actes), le bien acquis en échange tombe dans la masse commune, sauf récompense au profit du cédant.

 

 

  • Pour la subrogation avec manifestation de la volonté :  

      

La déclaration d'emploi s'entend dans le cadre où l'un des époux utilise une somme d'argent provenant d'un héritage ou d'une donation pour acquérir le nouveau bien
La déclaration de remploi s'entend quand un des époux utilise la vente d'un bien qui lui est propre (Madame a hérité d'un petit appartement et souhaite acheter avec Monsieur une maison) pour acquérir le nouveau bien. 

Lors de l'achat d'un bien important, tel qu'un appartement, l'époux apporteur de fonds propres fait préciser par le notaire en marge de l'acte d'acquisition une déclaration d'emploi.

 

Il demande concrètement au notaire d'acter :

  • l'origine des fonds qu'il apporte, à savoir que ces derniers lui sont propres,
  • et qu'il emploie ces fonds à l'achat du nouveau bien.


Ainsi, l'époux se ménage la preuve authentique (un acte notarié est un acte authentique) de l'origine des fonds ayant servi à l'acquisition du nouveau bien et ce dernier sera considéré comme un bien propre de l'époux apporteur et non comme un bien commun. En cas de divorce, ce bien, même acquis pendant le mariage, lui reste propre. 

La déclaration d'emploi (ou de remploi) est un acte unilatéral (un acte pouvant être réalisé par un seul des conjoints) et elle n'est pas subordonnée au consentement de l'autre conjoint  (1ère Chambre Civile de la Cour de Cassation, 19 mai 1998,n°depourvoi95-22083)..

 

On fait la distinction entre trois cas :

            
- Soit il s’agit d’une déclaration d’emploi ou de remploi au sens strict selon l’article 1434 du code civil, l'emploi ou le remploi est censé fait à l'égard d'un époux toutes les fois que, lors d'une acquisition, il a déclaré qu'elle était faite de deniers propres ou provenus de l'aliénation d'un propre, et pour lui tenir lieu d'emploi ou de remploi. A défaut de cette déclaration dans l'acte, l'emploi ou le remploi n'a lieu que par l'accord des époux, et il ne produit ses effets que dans leurs rapports réciproques.

 Ici on prend en compte les frais d’actes pour vérifier si la participation des fonds communs est supérieure au fond subrogé                                     .
- Soit une déclaration d’emploi ou de remploi par anticipation, selon l’article 1435 du code civil, si l'emploi ou le remploi est fait par anticipation, le bien acquis est propre, sous la condition que les sommes attendues du patrimoine propre soient payées à la communauté dans les cinq ans de la date de l'acte (article 1435 du Code civil). Le bien pourra être propre à condition que la communauté soit remboursée dans les cinq ans, il sera propre dès l’origine sans que cela puisse porter préjudice aux droits des tiers. Entre l’acquisition et le remboursement le bien sera considéré comme commun et pourra être saisi par les créanciers, en étant administré par l’un et l’autre des époux.
- soit une déclaration d'emploi (ou de remploi) peut être faite a posteriori, c'est-à-dire après l'achat et non plus dans l'acte d'acquisition, toutefois elle nécessite alors le consentement de l'autre époux une déclaration d’emploi ou de remploi a posteriori qui ne sera valable qu’entre les époux et pas à l’égard des tiers, l’intérêt est que l’époux n’aura pas à demander une restitution préférentielle car il en sera propriétaire.

Le régime de la séparation de biens pour une protection contre la faillite personnelle d’un des deux époux.

Dans le régime de la séparation de biens, il n’y a pas de bien commun, car il n’y a aucune communauté. Chaque époux reste propriétaire des biens personnels qu’il possédait avant la date de l’union, de ceux qu’il reçoit par donation ou dont il hérite, mais aussi des biens acquis durant le mariage avec ses propres revenus. Chaque époux est donc propriétaire des biens à son nom. En effet, il est fréquent de voir des époux mariés sous le régime de la séparation acheter des biens en commun (logement familial, véhicule, etc.). Dans ce cas, ces biens sont soumis au régime classique de l'indivision : chaque conjoint est copropriétaire du bien en fonction de sa quote-part, proportionnelle en principe à son apport. Il peut arriver que, faute de clause dans le contrat de mariage  ou de preuve de la propriété exclusive d'un des conjoints, la propriété exclusive d'un bien ne puisse être établie. Dans ce cas, les biens sont présumés indivis à savoir que chaque conjoint est supposé propriétaire indivis de la moitié du bien. A la dissolution du régime matrimonial par divorce, chaque époux récupère alors ses biens personnels et reste en indivision avec l’autre sur les biens acquis à deux. Le régime de la séparation de biens est plutôt privilégié dans le cas de couples où l’un des deux exerce une activité libérale (commerçant ou chef d’entreprise) car en cas de faillite professionnelle, il est davantage protecteur pour l’autre. En revanche, soumis à un régime séparatiste, les époux peuvent aussi choisir de créer une masse commune à savoir une société  d'acquêts qui sera partagée à la dissolution du mariage. Lorsqu'il existe une masse commune à travers la création d’une société d’acquêts, les biens la composant sont gérés selon les règles de la communauté réduite aux acquêts.