Le dispositif d’investissement locatif Pinel

publié le 08/12/2015

1 - Le dispositif Pinel est-il avantageux  ?

Oui. Le dispositif Pinel permet d’acheter un bien neuf pour le louer. L’acheteur bénéficie ainsi d’avantages fiscaux.

2 - Puis-je demander un Pinel pour n’importe quel type de logement ?

Non. Le dispositif Pinel s’utilise uniquement dans le neuf. Le plafond maximum du prix du bien est de 300.000 euros. Ce dernier doit être conforme aux normes énergétiques RT2012. Sans oublier que lors de sa mise en location, vous devrez déterminer le montant du loyer en fonction de la zone dans laquelle se trouve le bien immobilier.

Plébiscité par les investisseurs qui achètent un logement neuf pour le mettre en location, en contrepartie de réduction d'impôt, le dispositif Pinel est prolongé en zones tendues (A et B1) jusqu'au 31 décembre 2021. Les logements situés en zone B2 et C peuvent toujours bénéficier du Pinel mais sous condition. Le permis de construire doit avoir été déposé avant le 31 décembre 2017 et l'acquisition authentifiée chez le notaire au plus tard le 31 décembre 2018.

3 - Puis-je louer à mes ascendants ou descendants avec le Pinel ?

Oui. Cette possibilité est en vigueur depuis le 1er janvier 2015. Les particuliers ayant recours à ce type de location profiteront des mêmes avantages fiscaux que les autres tant que le foyer fiscal du locataire et du propriétaire demeure séparé.

4 - Les réductions d’impôts du Pinel sont-elles intéressantes ?

Oui. Si les textes ne sont pas modifiés, le dispositif Pinel vous offre la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants :

  • Pour une mise en location de 12 ans, il est possible obtenir une réduction d’impôt sur le revenu de 21% sur le prix du bien.
  • Pour une mise en location de 9 ans il est possible obtenir une réduction d’impôt sur le revenu de 18% sur le prix du bien.
  • Pour une mise en location de 6 ans, il est possible obtenir une réduction d’impôt sur le revenu de 12% sur le prix du bien.

Par exemple, pour un investissement de 250.000 euros dans un bien il est possible déduire près de 52.000 euros sur ses impôts pendant 12 ans en louant le bien 6 ans, soit un peu plus de 4000 euros tous les ans.

Attention, la limite de plafonnement pour les niches fiscales reste à 10.000 euros

 

Les zones Pinel sont les zones de l’éligibilité d’un programme à la réduction fiscale. Ces zones sont divisées en catégories :Nos Programmes sur Meaux,Seine et Marne, Bussy saint Georges, Serris,Paris et toute ile de France

Zone A Bis : Paris et sa proche banlieue
Zone A : reste de la banlieue Parisienne
Zone B1 : grandes agglomérations Françaises, supérieure à 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse.

La zone B2 concerne les communes allant de 50 000 habitants à 250 000 habitants est éligible au dispositif mais certaines villes en Zone B2 nécessitent l'obtention d'un agrément du préfet.

La zone C qui concerne le reste du territoire n’est pas éligible au dispositif.

 

Les plafonds Pinel

Le particulier qui investit grâce au dispositif Pinel doit respecter différents plafonds : le plafond des loyers et le plafond de ressources des locataires.

Le plafond de l’investissement

L’investissement est plafonné à 5 500 euros par m2 quel que soit le lieu de l’investissement. Et l’investissement est plafonné à 300 000 euros par an quelque soit le nombre d’opérations.

Le plafond de loyer

Le premier plafond, délimite le montant maximum auquel le bien peut être loué. Il dépend de la surface de ce dernier et de la zone dans laquelle il est situé. Ce plafond est mis en place pour réguler les prix du marché et assurer un accès à la location plus facile.

 Le plafond de ressources des locataires

Le deuxième plafond délimite les revenus maximums que peuvent avoir les locataires d’un bien Pinel. Cette décision permet d’offrir un accès prioritaire aux foyers modestes. Ce plafond dépend de la composition du foyer mais aussi de la zone dans laquelle se situe le bien.

 

Exemple de calcul :

Soit l’acquisition d’un bien de 225 000 euros frais de notaire, frais de garantie, frais bancaires, et intérêts intercalaires inclus pour une économie d’impôt de 40 500 euros sur 9 ans (18%*225 000) soit 4 500 euros par an. Ce prix d’acquisition est emprunté sur 20 ans à un taux de 2,5% pour une mensualité de 1 192 euros par mois. Capital restant dû au bout de 9 ans: 137 471 euros.

Le montant du loyer Pinel maximum indiqué dans le résultat de la simulation ci-dessus est un loyer hors charges (HC). Le bailleur peut ajouter à cette somme, la provision de charges locatives.

Pour déterminer la superficie défiscalisable PINEL ou surface pondérée, il suffit de prendre en compte dans notre formule, la surface habitable à laquelle s'ajoute la moitié des surfaces annexes plafonnées à 8 m2. Sont considérés comme annexes, les balcons, terrasses, loggia. Les garages, caves et parkings ne sont pas pris en compte dans le calcul. On multiplie le plafond de la zone PINEL par le coefficient (0,7+19/Surface pondérée)

Surface du bien 87,34m2 + Garage 14,81m2+Terrasse 9m2

Surface pondérée= 87,34 + 9/2= 91,84 m2

Coefficient = 0,7+19/91,84=0,9069

Loyer HC maximum autorisé 8,69*0,9069*91,84 = 723,78 euros

Loyer HC retenu 690 euros

Différentiel mensualité moins loyer = 1 192 – 690 = 502 euros

Réduction mensuelle d’impôt= 40500 / 9 / 12 = 375 euros

Frais de gestion, assurances vacances et carence locative, propriétaire non occupant, loyers impayés, détériorations immobilières ADI 56 Gestion locative 8,5% * 690=58

Effort d’Epargne mensuel= 502 + 56 + 58 – 375 = 241 euros.

Capital restant dû sur 10 ans : 126 475 euros.

Prix de vente – CRD 10 ans= 98 525 euros.

Epargne sur la période de 10 ans : (241*9 + 616) * 12= 33 420 euros.

Gain net Pinel= 98 525 - 33 420 = 65 105 soit 65 105 / 33 420*100 soit 194,81% sur la période.

Pour le bailleur propriétaire, l'ensemble des charges locatives (Frais de gestion, taxes foncières, assurances vacances et carence locative, propriétaire non occupant, loyers impayés, détériorations immobilières...), sont totalement déductibles des loyers perçus. En cas de déficit foncier généré, celui-ci est imputable sur les revenus dans la limite de 10 700€, ou imputés sur les revenus fonciers existants sans limitation.

Comparaison du dispositif loi pinel avec un placement en capitalisation.

Assurance vie 241 euros placés à un taux de 1,5% en début de mois génèrent 27870 euros sur 9 ans puis 616 euros à un taux de 1,5% en début de mois sur un an génère 7 452 euros soit 35 322 euros.

Prélèvements sociaux : 15,5% (35 322-33 420)=15,5%*1 902 euros=294 euros.

Gain net Plt capi 1 902 - 294 = 1 608 euros soit 1 608 / 33 420*100= 4,85% sur la période.

Le dispositif Pinel présente ici une rentabilité 40 fois supérieure à un placement en capitalisation.