La Société Civile Immobilière

Définition

Une SCI est une société civile qui gère un patrimoine immobilier ou mobilier : la SCI est un outil de gestion patrimoniale qui permet d’isoler et de protéger des éléments de son patrimoine. Elle permet d’acquérir, de gérer et de transmettre un patrimoine privé ou professionnel. L’activité de la SCI doit rester civile. A défaut, la responsabilité des associés est solidaire et la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés.

Outil de gestion

Les objectifs d’une sci immobilière sont les suivants :

-          Isoler et protéger certains éléments de son patrimoine ;

-          Acquérir, gérer et transmettre un patrimoine immobilier privé ou professionnel ;

-          Conserver une activité civile.

SCI: personnalité morale

Les avantages de la SCI sont multiples. Autant du point de vue des objectifs recherchés que dans son mode de gestion. Pour faire simple et court, voici les points principaux qui régissent une SCI :

-          Une responsabilité indéfinie des associés ;

-          Une grande souplesse d’organisation ;

-          Un capital qui peut être variable, faible ou élevé, selon les besoins ;

-          La SCI peut être assujettie à la TVA.

Imposition

Dans les faits, administrativement parlant, il existe deux formes de SCI, selon les activités, civiles ou non, de la SCI. Le mode d’imposition d’une SCI est donc relatif à l’usage que les associés en ont. Il peut donc s’agir tout simplement de l’impôt sur le revenu, ou, en cas d’utilisation non civile, de l’impôt sur les sociétés. C’est pour cette raison que vous entendrez parler de SCI à l’IS (Impôts sur les Sociétés) ou l’IR (Impôts sur le Revenu).

A savoir et sauf exception, les parts sociales sont soumises à l’impôt de solidarité sur la fortune. De plus, le compte courant est également assujetti à cette imposition. Les ventes des parts sociales sont soumises à l’imposition des plus-values réalisées, comme c’est le cas pour toute vente de résidence locative. En effet, il est rare que l’on achète un bien en SCI pour l’habiter directement. Si tel était le cas, les emprunteurs seraient à la fois propriétaires du bien, par l’intermédiaire de la SCI, et locataires de cette même SCI.

Comme une SCI sert avant tout à isoler un bien dans le cadre d’une transmission de bien immobilier ou d’un investissement locatif, le bien en question, appartenant à la SCI, est assujetti aux taxes sur la plus value, de façon tout à fait logique. Pour rappel, seules les résidences principales ne sont pas assujetties à cette taxe, car n’étant pas sujette à spéculation immobilière.