Outre les bénéfices fiscaux et la réduction d’impôt, la loi ou dispositif Pinel encourage l’acquisition de biens immobiliers neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA). Garantissant ainsi des standards élevés en termes de performances énergétiques et de confort.
La loi Pinel, introduite le 01 septembre 2014, représente un dispositif fiscal de réduction d’impôt sur le revenu destiné à encourager l’investissement locatif dans l’immobilier neuf.
Son objectif principal est de stimuler la construction de logements dans des zones tendues, où la demande excède largement l’offre.
Par le biais de ce dispositif, les investisseurs bénéficient donc d’une réduction d’impôt significative, proportionnelle au prix et à la durée de mise en location du bien.
En effet la loi Pinel présente beaucoup d’avantages :
Cette réduction d’impôt rend l’investissement immobilier particulièrement attractif, en allégeant la pression fiscale sur les investisseurs.
De plus, la loi Pinel contribue à l’élargissement de l’offre de logements locatifs, répondant ainsi à une demande croissante de la location dans certaines régions.
La loi Pinel, instaurée en septembre 2014, succède à la loi Duflot, marquant une évolution significative dans le domaine de l’investissement locatif en France. Conçue pour stimuler la construction de logements neufs dans des zones où l’offre est insuffisante, cette mesure fiscale a rapidement gagné en popularité auprès des investisseurs. Notamment grâce à ses avantages fiscaux attractifs et à ses conditions plus souples par rapport à son prédécesseur.
Depuis son introduction, le dispositif Pinel a connu plusieurs prolongations, témoignant de son succès et de son rôle crucial dans le soutien à l’immobilier neuf. Initialement prévu pour s’achever en 2017, il a été reconduit à plusieurs reprises, avec des ajustements réguliers pour optimiser son efficacité et son impact sur le marché immobilier.
En 2020, une annonce importante a marqué l’avenir du dispositif : la loi Pinel serait prolongée jusqu’en 2024. Cette extension s’accompagne toutefois d’une révision à la baisse des réductions d’impôts, dans le but de concentrer les efforts sur les zones les plus tendues avec le dispositif Pinel +. Ainsi, à partir de 2023, les taux de réduction d’impôt seront progressivement diminués, passant de 21% à des taux légèrement inférieurs, selon la durée de l’engagement locatif.
Cette évolution de la loi Pinel jusqu’en 2024 reflète la volonté du gouvernement de continuer à encourager l’investissement dans l’immobilier neuf, tout en veillant à une meilleure adéquation avec les besoins du marché.
Le fonctionnement de la loi Pinel repose sur des principes clairs, destinés à encourager l’investissement dans l’immobilier locatif neuf.
Le dispositif Pinel offre une réduction d’impôts aux investisseurs qui acquièrent un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) pour le mettre en location. La réduction d’impôts, avantage principal de ce dispositif, est calculée en fonction de la valeur du bien et la durée pendant laquelle il sera loué.
Pour être éligible à la loi Pinel, le logement doit se situer dans l’une des zones géographiques définies par le dispositif, principalement des zones où la demande locative est forte. Ces zones sont classées de A bis à B2, chaque zone ayant des plafonds de loyer et de ressources des locataires spécifiques à respecter.
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La durée de location minimale requise est de 6 ans, avec la possibilité de prolonger l’engagement de location à 9 ou 12 ans.
Les investisseurs doivent également s’assurer que le bien immobilier respecte les normes de performance énergétique en vigueur (RT2021 ou RE2020). Depuis l’introduction de la loi Pinel, ces critères ont été renforcés pour encourager la construction de bâtiments basse consommation.
Le calcul du loyer dans le cadre de la loi Pinel est une étape cruciale pour les investisseurs souhaitant bénéficier de ce dispositif fiscal et une réduction d’impôt sur le revenu.
La méthode de calcul est définie par le gouvernement et vise à plafonner les loyers des logements Pinel pour les rendre accessibles à une plus large partie de la population. Ce plafonnement est ajusté selon la zone géographique où se situe le bien immobilier, chaque zone ayant un plafond de loyer spécifique.
Pour calculer le loyer maximum autorisé sous la loi Pinel, il faut appliquer la formule suivante :
Loyer maximum = (Coefficient multiplicateur x Plafond de loyer de la zone x Surface habitable).
Le coefficient multiplicateur est calculé par la formule 0,7 + 19 / surface habitable, ce qui permet d’ajuster le loyer en fonction de la taille du logement. Toutefois, ce coefficient ne peut excéder 1,2.
Les plafonds de loyer sont exprimés en euros par mètre carré de surface habitable et varient selon les zones A bis, A, B1, et B2.
Par exemple :
Pour un appartement situé en zone A bis, le plafond de loyer au m² sera plus élevé qu’en zone B2, reflétant ainsi la tension du marché immobilier local.
Il est important pour les investisseurs de respecter ces plafonds pour garantir l’éligibilité de leur investissement au dispositif Pinel et bénéficier de la réduction d’impôts associée.
La réduction d’impôts associée à la loi Pinel constitue l’un des principaux attraits de ce dispositif fiscal. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu, en contrepartie de l’achat d’un bien immobilier destiné à la location.
Voici les taux de réduction d’impôts :
Ce tableau illustre clairement la dégressivité des taux de réduction d’impôts appliquée par la loi de finances pour 2021. Avec une diminution progressive des avantages fiscaux offerts par le dispositif Pinel classique à partir de 2023 et 2024.
Exemple :
Un investissement de 300 000 euros dans le cadre du dispositif Pinel, avec un engagement de location de 12 ans, peut générer une réduction d’impôts totale de 63 000 euros, étalée sur la période d’engagement.
Annuellement, cela représente une économie pouvant aller jusqu’à 5 250 euros sur l’impôt sur le revenu de l’investisseur.
La réduction d’impôts offerte par la loi Pinel commence à s’appliquer dès l’année de l’achèvement de la construction du bien immobilier ou son acquisition si le logement est déjà construit. Ce timing est crucial pour les investisseurs, car il détermine le moment à partir duquel ils peuvent bénéficier de la réduction d’impôt promis par le dispositif Pinel.
Il est important de noter que la déclaration de l’investissement Pinel doit être effectuée lors de la déclaration de revenus de l’année d’acquisition ou de livraison du bien. L’investisseur doit fournir tous les documents justificatifs nécessaires pour bénéficier de la réduction d’impôts.
La réduction d’impôts accordée dans le cadre de la loi Pinel est appliquée de manière linéaire au fil des ans, dès l’année suivant celle de l’achèvement et sa mise en location. Cette réduction, calculée sur le prix d’achat du logement, est étalée sur la durée d’engagement de location choisie par l’investisseur : 6, 9, ou 12 ans.
Il est important de souligner que la réduction d’impôts est soumise à un plafond d’investissement de 300 000 euros par an et à un prix maximal de 5 500 euros par mètre carré. La réduction d’impôts totale ne peut excéder 10 000 euros par an, dans le cadre du plafond global des niches fiscales.
Chaque année, l’investisseur doit déclarer son investissement Pinel lors de sa déclaration de revenus, en fournissant les justificatifs nécessaires.
Le Pinel Plus (Pinel +) est une évolution du dispositif Pinel classique, introduit pour renforcer les exigences en termes de qualité de construction et d’efficacité énergétique des logements neufs.
Voici les principales différences et avantages de chaque dispositif :
Pour qu’un locataire puisse bénéficier d’un logement sous le dispositif de la loi Pinel, il doit répondre à plusieurs critères spécifiques :
En respectant ces conditions, un locataire peut donc accéder à un logement sous le dispositif Pinel, bénéficiant ainsi de loyers potentiellement inférieurs au marché libre, tout en permettant au propriétaire de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu.
Nos sources officielles : https://www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-investissement-locatifhttps://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000029988916